Михайло Соколов, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради, член Наглядової ради Української ради бізнесу

 

З 1 липня в Україні запустився ринок землі. У найближчі кілька років сільське господарство та агробізнес чекає непростий період. Але якщо ми підійдемо до процесу грамотно, складності і проблеми у найближчі роки можуть привести нас до успіху в довгостроковій перспективі через 10-15 років.

Перше питання, яке задають експертам - а як багато землі буде продано і коли? Якщо чесно точно ніхто не знає. Але що можна сказати впевнено - запускатися ринок землі буде досить повільно. І тому є кілька причин.

1. Законом встановлено першочергове право покупки землі її орендарем. Не секрет, що більшість земель, які легально обробляються, здані в оренду. І власник землі перед продажем зобов'язаний дати орендарю місяць, щоб той прийняв рішення - чи зацікавлений він у викупі і чи готовий заплатити ціну, яку хоче отримати продавець. Якщо немає, то продавець може продати кому завгодно, але не нижче ціни, запропонованої орендарю. В результаті, продаж землі буде вимагати деякого часу, а не так, що сьогодні вирішив, а завтра продав, а значить спонтанних продажів буде небагато, що добре.

2. Будемо відверті. Ті, кому потрібно було, давно знайшли спосіб продати землю, як би це не називалося. Або здали в емфітевзис на тривалий період, або зробили обмін земельних ділянок - поміняли свій на маленький, поки цю схему не заборонили. І такі формальні власники не будуть брати участь у продажу. Ті, хто взяв землю в емфітевзис, будуть її остаточно викуповувати через 2,5 роки, коли купувати с/г землі буде дозволено юрособам. Крім того, багато людей цінують пасивний дохід, який приносить земля, і тому не поспішають її продавати.

3. Норма закону про те, що перші 2,5 роки купувати землю можуть тільки фізичні особи - ще один стримуючий фактор, через який продаж землі не стане масовими. Фізичним особам, отримати кредит під покупку землі набагато складніше, ніж юридичним. Причина в тому, що банкам ризиково видавати кредити фізособам. Тому що, по-перше, у фізособи немає бізнес-плану, фінансової звітності, а часто і кредитної історії - споживче кредитування не береться до уваги. А по-друге, передбачити, як буде змінюватися ціна землі, дуже складно. У багатьох випадках, після відкриття ринку землі і первинного зростання, потім відбувалося різке падіння цін, а потім знову повільне зростання. З огляду на те, що згідно закону банк повинен продати землю протягом 2-х років з моменту стягнення застави, він ризикує, що продаж може припасти на час провалу цін. В результаті банк або буде занижувати вартість застави, або всіляко уникати масового кредитування, видаючи кредити виключно забезпеченим позичальникам, у яких є інші активи.

4. Причиною повільного запуску ринку землі може бути і відсутність зацікавленості самих аграріїв. З одного боку, їм не вигідно виводити гроші з бізнесу. З іншого - чим купувати землю зараз, як фізичні особи, краще дочекатися моменту, коли її можна буде купити на свою компанію. В результаті аграрії будуть купувати землю або для того, щоб зберегти свій земельний банк - у разі, якщо власник хоче продати зараз, щоб земля не пішла комусь іншому. Або якщо будуть очікувати зростання її ціни. Якщо купити землю на себе, крім подолання складнощів з кредитуванням, доведеться ще й здавати її в оренду своєї ж компанії, а значить платити з орендної плати 18% ПДФО плюс 1,5% військового збору (ВЗ). При переоформленні ж на юрособу в 2024 році потрібно буде заплатити ще 5% від ціни продажу, а в разі прийняття “антиахметовського” законопроекту № 5600 все 19,5% (18% ПДФО + 1,5 ВЗ).

Зрозуміло, не можна виключати, що перші операції з продажу послужать каталізатором для пожвавлення ринку. Але для того, щоб продаж землі став модним трендом, теж потрібен час.

У будь-якому випадку, ринок запрацює - всі передумови для цього є. Основні ризики, про які говорили експерти, знівельовані. Наприклад, зараз стало набагато складніше здійснювати рейдерські атаки, переписуючи майно на третіх осіб. Тому ризик свавілля в цьому відношенні мінімізований. Як і небезпека масового розпродажу державної і комунальної землі. Закон забороняє продаж такої землі.

Якщо говорити про плюси і мінуси відкриття ринку, то позитиву, безсумнівно, більше. Поява права власності на землю, можливість її купити, вирішує кілька проблем. Коли аграрій стає власником землі, змінюється його ставлення до неї. Земля стає його активом, і він ставиться до неї більш дбайливо, роблячи довгострокові інвестиції в захист грунтів і підвищення їх родючості. Крім того, відкриття ринку землі дасть додатковий поштовх до розвитку зрошення, садівництва, ягідництва, будівництва теплиць - всього того, що вимагає великих інвестицій, часто перевищують вартість самої землі. Адже одна справа - вкласти 10-60 тисяч доларів на гектар у чужу землю, і зовсім інша - у власну.

Будуть і негативні ефекти. Перший лежить на поверхні. Щоб викупити землю, аграрії скоротять інвестиції в розвиток технологій, переробки і нових видів виробництва, причому це буде досить довгостроковий ефект, адже погасити кредити під покупку землі за пару років або зовсім їх не брати зможуть далеко не всі.

Варто зазначити, що для того, щоб ринок землі швидше дав позитивні плоди, необхідно прийняти ще і новий закон про консолідацію земельних ділянок. Відповідний документ, внесений главою аграрного комітету, очікує розгляду у Верховній Раді. Сенс у тому, що ніхто не буде інвестувати в меліорацію поля, схожого на клаптикову ковдру, де ваші земельні ділянки перемежовуються з чужими. Обробляти його теж важка задача - витрати на його обробку будуть вище на 30-40% у порівнянні з витратами на обробку тієї ж площі землі, якщо вона консолідована в єдину земельну ділянку правильної форми.

Підсумовуючи: ринок землі відкривається, але той, хто чекає буму продажів і швидких результатів (позитивних чи ні) - буде розчарований. Більш того, якщо рівень продажів землі буде коливатися в районі 1-2% в рік, це дасть найкращий результат - аграрії не зупинять розвиток технологій і, одночасно, будуть швидше розвиватися напрямки з великою доданою вартістю та інвестиціями на гектар. Якщо ж, як прогнозує Мінекономіки, продажу в перший рік досягнуть 10%, то можуть початися проблеми, про які я говорив вище - фермери наберуть кредитів і перестануть інвестувати у розвиток виробництва. Перший варіант більш еволюційний і надійний. Другий - ризиковий, але, з іншого боку, таким чином є шанс швидше отримати потужний довгостроковий позитивний ефект.