Спрос на вторичном рынке жилья столицы зимой 2026 года снизился на 40% - риелторы

На фоне энергокризиса в столице спрос на вторичном рынке жилья зимой 2026 года снизился на 40%, потенциальная коррекция цен в пострадавших домах может составить примерно 5-15%, в зависимости от продолжительности проблем с теплом и инженерными системами, сообщили агентству "Интерфакс-Украина" риелторы.

"Спрос на вторичном рынке снизился примерно на 40% по сравнению с прошлой зимой. Но проблема не только в количестве покупателей, но и в определенном дефиците объектов, которые соответствуют новым реалиям", - сообщил совладелец Агентства недвижимости FLATPRIME Алексей Говорун.

По словам владельца АН Profi Realt Романа Савченко, в начале 2026 года обстрелы, отключения электроэнергии и отопления больше повлияли на внутреннее состояние всех слоев населения, чем на рынок недвижимости отдельно.

"В январе многие киевляне выехали за пределы города и отложили вопрос купли-продажи недвижимости на неопределенный срок. Соответственно упало как количество обращений на покупку, так и количество предложений. Но в первые две недели февраля мы наблюдаем оживление рынка недвижимости", – отметил он.

По словам CEO агентства недвижимости La Vida Ярослава Оршака, влияние аварий и отсутствия отопления уже ощутимо, рынок стал более медленным и более избирательным со стороны покупателей.

"Локально спрос, особенно на аренду в проблемных районах, снизился примерно на 10-35%. В сегменте покупки жилья падение спроса не носит масштабный характер, скорее наблюдается пауза и более активные торги", – говорит он.

На данный момент у риелторов нет формализованных списков домов, пострадавших от энергокризиса — это не является публичной информацией от КГГА или обслуживающих организаций. Однако профессиональные участники рынка хорошо ориентируются в ситуации по конкретным микрорайонам, улицам и жилым комплексам благодаря ежедневной работе с клиентами и мониторингу состояния объектов.

Больше всего пострадали сегменты жилья в районах с исторически слабой инженерной инфраструктурой: Троещина, Теремки, частично Печерск. По словам Говоруна, даже элитная недвижимость в центре, если дом оказался без тепла, теряет конкурентоспособность. Но на практике риелторы не наблюдают массового снижения цен на лоты из пострадавших домов.

"Резкого падения цен на квартиры в пострадавших домах в краткосрочной перспективе не будет. Причина проста: квартира без тепла не будет нужна даже со значительным дисконтом — это не жилье, а проблема. Большинство владельцев выбирают стратегию ожидания, пока не станет понятно, какие дома восстановят, а какие останутся проблемными", — пояснил Говорун.

По словам CEO агентства недвижимости La Vida Ярослава Оршака, единичные продажи со скидками возможны, особенно в домах без автономных решений, но это не системная тенденция, рынок скорее перешел в режим более низкой активности и точечных торгов.

По словам Савченко, жилье в таких объектах владельцы просто снимают с продажи, пока "лед не растает". Такая же ситуация наблюдается и в домах, пострадавших от прямых попаданий или падения обломков.

"Но такие дома сейчас скорее не рассматривают покупатели. Хотя, если будет большой дисконт, найдутся и желающие купить такое имущество, чтобы в дальнейшем выгодно продать", – считает он.

По прогнозу Оршака, потенциальная коррекция цен в пострадавших домах может составить примерно 5-15% в зависимости от продолжительности проблем с теплом и инженерными системами.

Говорун сообщил, что одновременно появилась новая категория объектов: квартиры, владельцы которых решили быстро переехать в более стабильные районы, но даже здесь ценообразование остается осторожным.

Наиболее вероятный сценарий в краткосрочной перспективе — "замораживание" рынка в проблемных домах до начала следующего отопительного сезона 2026-2027 годов. Тогда можно будет реально проверить, восстановлено ли теплоснабжение или это временное решение.

В целом, по словам риелторов, сегодня типичный запрос выглядит так: энергообеспеченность (резервное питание дома, наличие автономной котельной или устройств отопления в самой квартире), безопасность (наличие укрытия, удаленность от потенциально опасных объектов), готовность к быстрому заселению (адекватный ремонт, коммуникации), для сегмента до $100 тыс. – возможность расчета по государственным программам. Объектов, которые одновременно соответствуют всем этим критериям, на рынке мало.

"Эти критерии пока не имеют четкого отражения в цене – рынок находится в стадии адаптации. Но уже сейчас квартиры в домах с автономным энергообеспечением и подтвержденной надежностью систем имеют конкурентное преимущество и продаются быстрее, даже без ценового дисконта", – отметил Говорун.

По наблюдениям Савченко, в среднем сегменте цены не падают, а в домах с автономным отоплением, генераторами и другими элементами альтернативного питания лифтов и насосов даже выросли.

При этом дома с ОСМД уже воспринимаются рынком как более ликвидные, поэтому дисконт в них обычно меньше, чем в домах с управлением ЖЭК.

"Главным фактором формирования цены становится уровень энергонезависимости и управляемость дома. В результате рынок не демонстрирует массового падения, а скорее расслаивается на более устойчивые и более рискованные объекты", – пояснил Оршак.