Зниження порогу акредитації будинків в "єОселі" може посилити первинний ринок житла - думка

Зниження порога акредитації споруджуваних будинків до 30% для участі в держпрограмі "єОселя" може активізувати попит на первинному ринку житла, вважає СМО Alliance Novobud Ірина Михальова.

"В загальній кількості звернень до відділу продажу частка охочих скористатися програмами приблизно 60-65%. До укладання угоди доходять десь 30-35%. Висловлю, напевно, думку всіх девелоперів: було б добре, щоб банківські установи зменшили поріг акредитації будинків на стадії будівництва хоча б до 30%. Наразі цей поріг становить 50-60%", – повідомила вона агентству "Інтерфакс-Україна".

Михальова позитивно оцінила раніше введене зниження до 10% першого внеску для молоді, зазначивши, що велика кількість запитів надходить саме від молодих людей, зокрема, військовослужбовців. Крім того, збільшення ставок із іпотеки після перших 10 років дії договору стимулюватиме покупців швидше виплачувати кредит, зазначила вона.

Додатковим стимулом для купівлі житла на первинному ринку може стати підвищення вимоги до віку будівель, доступних для кредитування за "єОселею" пільгових категорій позичальників, з 10 до трьох років, повідомила комерційний директор "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

"Якщо зменшать граничний вік будинків, доступних до придбання коштом пільгового кредитного ресурсу, з 10 до 3 років, це змусить значну частину покупців переорієнтуватись на пропозицію від забудовників. В умовах, коли право власності на житло менш ніж 3 роки, виникає додаткове податкове обтяження угоди. Зараз на рівні 7,5%, після збільшення військового збору – 11%. Тобто купувати житло на вторинці у фізособи буде невигідно", - пояснила експертка.

На сьогодні покупці стикаються зі складним організаційним процесом під час оформлення іпотеки, зазначила Лаєвська. Термін погодження заявок є досить тривалим, через що на первинному ринку виникає ризик подорожчання об'єкта, на вторинному – не всі продавці готові чекати. Крім того, задекларований перший внесок може суттєво зрости.

Збільшення кількості банків-партнерів за програмою "єОселя" також позитивно вплинуло б на активність ринку, вважає Лаєвська.

З іншого боку, потенційне зниження віку будинків всім категоріям позичальників за "єОселею" для придбання житла в іпотеку суттєво обмежить пропозицію для учасників програми, вважає керівник проєктів Perfect Group Олексій Коваль.

"Зменшення вимоги щодо віку будівлі з трьох до 10 років є істотним стимулом для збільшення попиту. В 2025 році це означатиме включення житла, збудованого та введеного в експлуатацію в довоєнному 2021 році та раніше – коли темпи нового будівництва були найбільшими", – зазначив експерт.

За його словами, на сьогодні вплив програми "єОселя" на первинний ринок житла все ще малопомітний - покупці надають перевагу готовому житлу. Стимулювати ринок могли б інші зміни до умов програми: збільшення максимального терміну іпотеки, зниження першого внеску для всіх категорій учасників, зміна лімітів за площею житла.

"Ці зміни зробили б житло доступнішим для більш широкого кола громадян", – зазначив Коваль.

Незважаючи на зростання популярності програми пільгової іпотеки, попит мають і внутрішні програми розстрочки від забудовників із більш гнучкими умовами, повідомила директорка з маркетингу групи компаній DIM Дарія Бедя. Головною ж проблемою державних програм залишається їхнє своєчасне фінансування.

"Головним питанням залишається фінансування, а точніше його обсяг та швидкість виділення цих коштів. Якщо фінансування буде відбуватись у повній мірі, то, за нашими оцінками, частка іпотечних продажів на первинному ринку зросте до 40-45%. На сьогодні з 30% запитів до наших офісів щодо програми "єОселя" близько 10% переходять до реальних угод", – пояснила вона.

Тим часом кількість договорів про купівлю житла із використанням сертифіката за програмою "єВідновлення" поки що незначна, констатують опитані агентством столичні девелопери.

"Кількість угод з використанням сертифіката "єВідновлення" незначна, принаймні в структурі продажів нашої компанії. Наразі маємо з два десятки таких угод, що дуже мало. Ми це пов'язуємо з умовами програми. На відміну від "єОселі", де критерії до об'єкта нерухомості чітко визначені, у "єВідновлення" немає обмежень по вибору житла. Тож переважна більшість угод відбувається на вторинному ринку, серед пропозиції старого житла", - розповіла Лаєвська.

Водночас девелопери із західних регіонів України відзначають зворотний тренд – кількість угод із житловими сертифікатами перевищує кількість угод щодо "єОселі".

"За останні пів року 80% угод через держпрограми пройшли саме за "єВідновленням", що на 40% більше, ніж за попередні шість місяців. Якщо подивитися в пропорції, то продаж рухається так: 75% - звичайний продаж, 17% - "єВідновлення", 8% - "еОселя", - повідомила директор із продажу Rishko Capital Наталія Нестеренко.

За даними Rishko Capital, що працює на ринку Закарпатської області, більшість зацікавлених у придбанні житла через програми "єОселя" та "еВідновлення" – українці з прифронтових та центральних областей, а також військовослужбовці.

За словами СЕО Avalon Романа Давимуки, на ринку житла у Львові показники програми "Оселя" невисокі. Частково це пов'язано з високим попитом на покупку житла на ранніх етапах будівництва.

"У випадку нашої компанії та багатьох гравців у Львові, це не є суттєва частка. В нас це разові випадки, і на готове житло. Ми розуміємо, що це через вищий поріг ціни в місті, і плюс, ринок функціонує непогано на ранніх стадіях, коли немає ще можливості продавати по «єОселі»".

Як повідомлялося, програма доступного іпотечного кредитування "єОселя" запрацювала в Україні з жовтня 2022 року. На пільгову іпотеку під 3% річних строком до 20 років із первісним внеском від 20% вартості житла можуть претендувати військовослужбовці-контрактники ЗСУ, працівники сектора безпеки та оборони, медпрацівники, педагоги, науковці. З 1 серпня 2023 року подати заявку на участь у програмі "єОселя" під 7% можуть ветерани війни, учасники бойових дій, внутрішньо переміщені особи (ВПО) та громадяни, які не мають власного житла більше за нормативну площу.

За умовами програми, пільгові категорії учасників можуть придбати житло в споруджуваному будинку, і будинках не старше 10 років (у столиці та обласних центрах), решта учасників – у будинку не старше трьох років або об'єкті, що будується.

Кабінет Міністрів України згідно з постановою №939 від 16 серпня вніс зміни до умов програми доступного іпотечного кредитування "єОселя". Зокрема, з 19 вересня можна використати сертифікати “єВідновлення” як початковий внесок для придбання житла за "єОселею", можна купувати майнові права на приватні будинки на етапі будівництва, збільшено ставки виплат після 10 років обслуговування позики. З 19 жовтня для молоді віком до 25 років буде зменшено розмір першого внеску (від 10%).

У програмі беруть участь 10 банків-партнерів: державні Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Сенс Банк, а також МТБ Банк, Таскомбанк, банк "Глобус", Sky Bank, банк "Кредит Дніпро" та Bisbank.