Необхідно усунути правову колізію стосовно пайових внесків для будівництв, розпочатих у 2021 р., - думка
Необхідно усунути правову колізію стосовно пайових внесків для будівництва, розпочатих після 1 січня 2021 року, вважає Українська асоціація девелоперів.
"Необхідно усунути законодавчу колізію та чітко закріпити, що за об’єктами будівництва, зведення яких розпочато до 1 січня 2021 року та якi станом на зазначену дату не були прийняті в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі мiж забудовниками та органами місцевого самоврядування станом на 01.01.2021р не були укладені, сплата пайової участі не нараховується та не здійснюється. Це відповідатиме первинному задуму законодавця ліквідувати квазіподаток і стимулювати розвиток будівельної галузі", — прокоментував голова правління асоціації Євген Фаворов агентству "Інтерфакс-Україна".
Він нагадав, що у 2019 році влада офіційно визнала, що пайова участь перетворилася на джерело корупції, і тому було ухвалено закон №132-IX про її скасування. Таке рішення сприяло зниженню вартості житла та мало стати інструментом стимулювання інвестиційної активності у галузі. Але де-факто галузь стикнулася з практикою, коли громади вимагають, зокрема через суд, виплати пайових внесків і для проєктів, дозвіл на будівництво яких отримано до цієї дати, а саме будівництво розпочато пізніше. Зокрема, департамент економіки та інвестицій Київської міської держадміністрації (КМДА) є позивачем у 152 судових справах про стягнення із замовників будівництва грошових коштів пайової участі. Як писало агентство "Інтерфакс-Україна", станом на 1 березня у судах різних інстанцій на розгляді було 106 таких справ для введених у 2020-2022 роках об’єктів на близько 1,59 млрд грн.
За оцінкою експертів Асоціації девелоперів, під час скасування пайової участі було виявлено законодавчу колізію, яка створила цю правову прогалину у регулюванні відповідних правовідносин. Це прямо визнав і Верховний Суд у рішенні від 20 липня 2022 року у справі №910/9548/21, де зазначено: "закон №132-IX не врегульовує питання пайової участі у випадку, коли будівництво об’єкта розпочато після 1 січня 2021 року". Водночас надаючи власне тлумачення цих правовідносин, суд фактично відійшов від суті та наміру законодавця, який полягав у повній ліквідації пайової участі як квазіподатку на нерухомість.
14 травня 2025 року у справі №320/44099/23 Верховний Суд остаточно підтвердив, що зміни до порядку залучення та використання пайових внесків, ухвалені Київрадою у 2019-2020 роках, є протиправними та нечинними. Тобто цим рішенням суд підтвердив, що нормативне підґрунтя, яке використовувалося для нарахування пайової участі міською владою з 2019 року, укладення відповідних договорів чи виставлення фінансових вимог, є протиправним, тобто незаконним.
"Крім юридично необґрунтованої позиції міської влади варто звернути увагу на ще один важливий аспект. Місто вже отримує від девелоперів та покупців житла мільярди гривень у формі збудованих і переданих у комунальну власність об’єктів інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури", — наголосив Фаворов.
За підрахунками асоціації, лише у Києві у восьми проєктах п’яти компаній - її членів вже створено інженерну, транспортну та соціальну інфраструктуру на понад 5,6 млрд грн. Загальна ж вартість усієї інфраструктури, яку девелопери міста збудували за роки роботи, обчислюється десятками мільярдів гривень, повідомив очільник об'єднання.
Багато з цих активів передаються на баланс у тому числі міських підприємств, які не лише отримують їх безоплатно, а й у подальшому отримують стабільний дохід, стягуючи плату з мешканців за обслуговування новозбудованих мереж. Але те, що відбувається зараз - спроби донарахувати пайовий внесок заднім числом - лише погіршують і без того складну ситуацію найгострішої житлової кризи за всю історію незалежної України, зауважив він.
За оцінкою експертів Української асоціації девелоперів, такі практики спричиняють зростання цін на житло, адже створюється подвійне, непрогнозоване фінансове навантаження на підприємства, які змушені закладати ці витрати у вартість квадратного метра.
"Ці витрати неможливо спрогнозувати в рамках бізнес-моделі, оскільки національне законодавство прямо забороняє інструмент пайової участі. Окрему відповідальність у цій ситуації несе політичне керівництво країни, яке публічно прозвітувало перед виборцями про скасування пайової участі та поліпшення інвестиційного клімату. Проте на практиці це виявилося декларативним жестом, який лише частково отримав реальне правове втілення. Те, що ми спостерігаємо сьогодні, прямо суперечить заявленим державою цілям дерегуляції, підтримки будівельної галузі та забезпечення доступного житла", — наголосив Фаворов.
За думкою експертів асоціації, ситуацію можна виправити, усунувши законодавчу колізію та чітко закріпивши те, що за об’єктами будівництва, зведення яких розпочато до 1 січня 2021 року та якi на цю дату не були прийняті в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі мiж забудовниками та органами місцевого самоврядування на той час не були укладені, сплата пайової участі не нараховується та не здійснюється.
Українська асоціація девелоперів заснована у 2023 році. Члени асоціації реалізують проєкти, які складають 26% ринку України та 93% ринку столиці.