У формуванні професійного ринку оренди мають бути зацікавлені влада та бізнес – думка
Орендне житло могло б вирішити квартирне питання постраждалих внаслідок агресії Росії, проте на цьому етапі ринок не готовий ефективно відповісти на цей виклик, вважає голова Спілки споживачів комунальних послуг Олег Попенко.
"Зараз у рази зростає не лише потреба знімати в оренду, а й здавати в оренду. Війна повністю перевернула житлову політику в Україні у бік оренди", - повідомив Попенко в коментарі агентству "Інтерфакс-Україна".
За оцінками експерта, лише у Києві 30% квартир здається в оренду із загального обсягу, зараз цей показник має тренд до зростання. На тлі міграційних процесів та падіння доходів знижується можливість у населення купити житло, люди активніше перепрофілюватимуться на оренду. А ті, хто вже купили та поїхали – виставлятимуть своє житло в оренду.
"Зараз лише одиниці з орендодавців реєструють свій бізнес і сплачують податки. Пропозиція підвищити з 450 до 900 грн компенсацію постраждалим за житло на період опалювального сезону могла б простимулювати людей активніше здавати житло в оренду, проте по суті на ситуацію ніяк не вплине. Ринок оренди потребує регулювання – як це відбувається у Німеччині, Франції тощо”, - запропонував Попенко.
За його словами, у Європі взаємини орендодавець-орендар прописуються дуже детально, з правами та обов'язками сторін, інструментами контролю тощо. Наприклад, управляючі компанії можуть виступати посередниками між власниками та орендарями.
"В Україні управляючі компанії не мають можливості, та й немають бажання займатися питаннями оренди. Навіть у люксовому сегменті наразі немає прикладів, коли власники делегують повноваження, психологічно вони ще не дійшли до такого розуміння послуги управління", - пояснив Попенко.
Він навів приклад Німеччини, де компанії, що управляють, в окремих землях мають право і активно займаються орендою, власники делегують їм повноваження здавати житло, аж до висунення вимоги до потенційних орендарів.
"Що мінімізує ризики конфліктів. Не кожна людина не те що зняти квартиру, але навіть купити не зможе, якщо не пройде перевірки управляючої компанії. Наприклад, не підтвердить джерело походження грошей", - зазначив Попенко.
За його словами, в ЄС навіть сама купівля квартири суттєво відрізняється від усталеного в нас. Людина купує загальну спільну власність як частину, тобто вона не купує квартиру, а частину будинку разом із майбутніми зобов'язаннями – з обслуговування, ремонту тощо.
Тим не менш, саме зараз склалася ситуація, яка може стимулювати створення повноцінного ринку орендного житла, зокрема муніципального. Експерт нагадав, що питання забезпечення житлом у післявоєнній Німеччині вирішувалося наданням значного обсягу муніципального та державного житла в оренду.
"На жаль, поки що жодне місто в Україні не готове створювати муніципальне житло для вирішення цього гострого соціального питання. У нас місцеві бюджети наповнюють ПДФО, податок на землю та нерухомість. А в тому ж Берліні понад 50% бюджету дає оренда квартир та податок на нього. Тому муніципальне житло може стати стратегічним інструментом розвитку міста", - констатував Попенко.
Він додав, що однією з гальмівних причин є популістська місцева політика.
"Муніципалітети не готові ризикувати, писати непопулярні у виборців нормативні акти, що регулюють ситуацію з орендою. Хоча Садовий навесні міг і повинен був відпрацювати питання контролю орендних ставок. Я переконаний, що це має бути перекладено на рівень місцевих рад – це їхня зона відповідальності". , – вважає Попенко.
Вектором розвитку ринку він убачає прибуткові будинки, створення великих гравців, які б консолідували розвиток ринку.
"У нас так склалося, що драйверами нормативних змін стають громадські організації. Тож чекаю на появу, наприклад, асоціації орендодавців", - висловив припущення Попенко.
На його думку, прибуткові будинки мають бути цікаві для девелоперів, в умовах кризи попиту у них з'явиться сенс продажу не просто квадратних метрів, по суті бізнесу з наданням повноцінної послуги управління.
"Загалом мають бути зацікавлені всі – і держава, яка виділяє гроші як допомогу, девелопер, який керуватиме, тоді сформується повноцінний ринок", – запропонував такий розвиток ситуації Попенко.
