Ціни на первинному ринку можуть зрости як мінімум на 20% без урахування зростання собівартості будівництва.

Таку думку висловив співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов у коментарі "Інтерфакс-Україна".

Експерт нагадав, що з 1 листопада набирають чинності норми закону №2600 "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об'єктами нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому". Ними запроваджується для девелоперів податок на додану вартість за касовим методом, а для людей-продавців на первинному ринку податок на доходи фізосіб у розмірі 18% за різницею між ціною купівлі і ціною продажу при першому продажу квартири.

"Нововведення в оподаткуванні на первинному ринку не тільки спричинять корінні зміни в ціноутворенні, а й вплинуть на кількість інвесторів, які вкладають кошти в первинний ринок з метою їх збереження та примноження", - пояснив Семенцов.

На його думку, додаткові витрати, що виникають у девелопера через дію цього закону, з великою ймовірністю буде покладено на плечі покупців, що найближчим часом може суттєво скоротити кількість інвесторів і покупців на первинному ринку.

При цьому метою закону є зниження кількості маніпуляцій із податковим кредитом, що виникає у компаній-забудовників у процесі будівництва та спроба збільшити надходження до бюджету.

"На мій погляд, у такому разі ПДВ не виконуватиме своєї прямої функції, а саме стримування надвиробництва, а у разі будівництва в умовах війни та необхідності стимулювання економіки, ПДВ має бути взагалі скасовано та змінено саму сутність і форму такого податку. Це дозволить, по-перше, унеможливити будь-які маніпуляції з відшкодуванням та оптимізацією ПДВ, по-друге стимулюватиме зростання будівництва", - вважає фахівець.

На його думку, з великою ймовірністю ПДВ у розмірі 20% стане додатковим навантаженням на ціну для покупця-інвестора.

"Ціни на первинному ринку можуть зрости як мінімум на 20% без урахування зростання собівартості будівництва", - вважає він.

Експерт нагадав, що за весь цикл будівництва ціна квадратного метра зростає в середньому на 30-35% від початкової ціни "на котловані". Однак із запровадженням ПДВ для девелоперів стартові ціни можуть зрости в середньому на 10-15%.

"Девелопери одразу "підготуються" до майбутньої сплати ПДВ, збільшивши початкові ціни. Відповідно, може знизитися амплітуда зростання цін від початкових стадій будівництва до моменту введення об'єкта в експлуатацію", - прогнозує Семенцов.

Експерт також припустив, що скоротиться кількість "фаз зростання".

"За весь цикл будівництва ЖК девелопери в середньому переглядають ціни 7-10 разів із кроком збільшення вартості квадратного метра на 3-5% від попередньої ціни квадратного метра. У разі зростання стартових цін через запроваджений ПДВ, кількість фаз скоротиться в рази", – вважає він.

Ще один можливий наслідок нового закону - зменшення кількості інвестугод, адже цей документ вводить податок на доходи фізосіб у розмірі 18% від різниці між ціною купівлі та ціною продажу за першого продажу квартири за рік і 5% - за наступного продажу. Експерт не виключає перехід частини ринку в тінь, коли офіційно демонструватимуть мінімальну різницю з купівлі та продажу, а більша частина прибутку оформлятиметься готівкою.

"запровадження оподаткування інвестиційних угод фактично прирівнює первинний ринок до вторинного. Відповідно може суттєво скоротитися кількість громадян, які використовують первинний ринок як вид бізнесу, вкладаючи кошти на початкових стадіях будівництва з метою подальшого продажу майбутніх квартир ближче до завершення будівництва з прибутком у середньому від 30% на кожній квартирі. Новий податок призведе до скорочення мінімум на 1/4 прибутку "перекупників", а по суті - інвесторів, які беруть на себе частину ризиків будівництва", - наголосив фахівець.

За його даними, на кінець 2021 року на первинному ринку житла частка інвестугод була близько 50-55% їх загальної кількості. А близько третини покупців були серійними інвесторами, тобто купували дві та більше квартир із метою подальшого їх продажу до моменту запровадження об'єкта в експлуатацію.

Він позитивно оцінив нові закони, а саме 2518 "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" та причетний до нього 2600 "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об'єктами нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому".

"Ці закони, безумовно, встановлюють нові умови для роботи девелоперів у питанні захисту покупців та оподаткування, але поки що рано говорити про їхній позитивний ефект — як ці документи позначаться на планах та здатності забудовників взагалі реалізовувати нові проєкти, залучаючи кошти громадян на стадії будівництва. Зміни у оподаткуванні – це зміни до ціноутворення та прибутку, тому кількість потенційних інвесторів, за рахунок яких тримався первинний ринок, також значно скоротиться", – вважає Семенцов.

Він наголосив, що у найближчі три-шість місяців ситуація на первинному ринку житла залежатиме, насамперед, від війни та наявності попиту. Одночасно, забудовники докладатимуть максимальних зусиль, щоб завершити вже розпочаті житлові комплекси та виконати свої зобов'язання перед покупцями-інвесторами.

"Водночас, не варто очікувати стрімкого зростання попиту без залучення доступної та масової іпотеки. Без "ін'єкції" спеціальних державних програм з кредитування як девелоперів, так і покупців первинний ринок відновлюватиметься досить повільно", - вважає Семенцов.

INSPI Development –інвестиційно-девелоперська компанія, створена у грудні 2020 року. До 2025 року у портфелі компанії заплановано понад 10 об'єктів, серед яких мережа сервісних апартаментів, об'єкти комерційної та житлової нерухомості.