Будущее Украины - за высокотехнологичным промышленным производством, ориентированным на местный рынок и конкурентный экспорт - гендиректор группы "Ковальская"
Генеральный директор группы "Ковальская" Сергей Пилипенко в эксклюзивном интервью "Интерфакс-Украина" рассказал о вызовах и трендах рынка стройматериалов, о решении кадрового кризиса и перспективных направлениях девелопмента
Текст: Оксана Гришина
(текст интервью подается на языке оригинала)
- Історія "Ковальської" розпочалася з виробництва будматеріалів. Яку частину доходів дає зараз ця діяльність, яку інші напрямки?
- Будівництво та девелопмент є важливою частиною нашого бізнесу, але основа — це все-таки виробництво будівельної продукції: бетонів, залізобетонних виробів, сировини та інших матеріалів, що використовуються у будівництві. Наразі будівельна продукція становить приблизно 70-75% обсягу групи.
- На ваш погляд, як змінився ринок будматеріалів за минулий рік?
- Можна сказати, що спостерігається помірне зростання в натуральних обсягах. Зрозуміло, що залежно від типу продукції динаміка може трохи відрізнятися, але в середньому ринок зростає на 10% рік до року (без урахування інфляційних процесів). Звісно, ми хотіли б бачити кращу динаміку, на це могла б вплинути більша кількість проєктів, що фінансуються за кошти державного або місцевих бюджетів. Наразі цього немає, тому ми спостерігаємо фактично плавне зростання, яке корелює зі зростанням ВВП й відображає темпи відновлення економіки загалом, зокрема будівництва.
- Наскільки відчутний зараз вплив державних та міських програм?
- Цьогоріч у нашому портфелі лише незначна частка держзамовлень - менше 10%. Торік реалізувалась масштабна програма з будівництва фортифікацій. Це стало дуже сильним поштовхом для будівельної галузі та виробництва матеріалів. Ми брали участь як основний постачальник залізобетонних конструкцій для укріпрайонів і фортифікацій для ЗСУ. Виробники будматеріалів розраховували на системну багаторічну програму зі створенням резервів і плановим покриттям потреб, але з певних причин цього не сталося - в поточному році програма фактично нульова. Тому цього року ми більше орієнтуємося на ринок. Товарний бетон і суміші - для житлового будівництва, конструктивний залізобетон і збірні конструкції - для логістики та промисловості. До речі, саме цей сегмент дуже активний: бачимо багато проєктів різного масштабу. Наприклад, нещодавно ми поставили конструкції для проєкту "Аврора" у Стоянці під Києвом; подібні за форматом об’єкти реалізуються й на заході України.
- Збірні конструкції наразі активно використовуються для створення об’єктів логістики та промисловості. Раніше ви озвучували плани створення таких конструкцій для житлового будівництва. На якій стадії цей проєкт?
- Вивчаємо це питання з 2017-2018 років, розробляли попередні проєкти та концепцію великопанельного домобудування. Після повномасштабного вторгнення ми цю ідею майже повністю поховали. Передусім, покупці бачать, що відбувається з панельними будинками, які були уражені ракетами. Ми проводили дослідження: незважаючи на всі переваги сучасних рішень, клієнти дуже обережно ставитимуться до купівлі житла в панельних будинках. По-друге, ми самі не готові зараз, в умовах війни, інвестувати в значне переоснащення виробництва, фактично створення великого нового заводу. По-третє, існує брак інженерних кадрів і проєктних рішень, які могли б це все підтримати. Тому ми відклали цей проєкт на невизначений термін. А ось для промисловості зовсім інші рішення: збірний залізобетонний каркас, який індивідуально проєктується під кожного замовника залежно від специфіки, технічного завдання, навантаження тощо. Наш інжиніринговий підрозділ "Ковальська Проєкт" може "під ключ" реалізувати будь-який об’єкт - від будівельної концепції, проєктування, виготовлення до виконання повного комплексу будівельних робіт та, за потреби, введення в експлуатацію.
- І хто зараз клієнт на такі замовлення?
- Оператори складської логістики, великі роздрібні мережі, виробники, що потребують нових цехів, зокрема релоковані підприємства. Маємо й стратегічних партнерів, таких як Alterra Group, з якими вже реалізували десятки проєктів. Наші конструкції, наші проєктні рішення, наше будівельне втілення. Наразі це може бути значно дешевше, ніж метал, і в рази швидше.
- А наскільки швидкі ці рішення?
- Якщо говорити про середню площу складу, наприклад, 15 тис. кв. метрів, то від робочого проєкту до монтажу каркаса може пройти близько трьох місяців. Я не враховую дозвільну документацію, адже це не наша компетенція, і вона може займати як більше часу, так і менше. Так само не можу оцінити, скільки триватиме постачання та монтаж обладнання. Це питання, за які традиційно відповідає замовник будівництва.
- Яку частину у вашому портфелі зараз займають ці промислово-логістичні замовлення?
- В дивізіоні "Ковальська Бетон" вони займають приблизно третину і є тренд на зростання.
- Які тренди в житловому будівництві - як приватному, так і в девелоперській частині? Наскільки зменшились обсяги, чи змінилася пропорція?
- Офіційної статистики, на жаль, немає. Є регіональна специфіка, і ми можемо говорити здебільшого про столичний регіон як наш основний ринок. Тут девелоперський напрям споживає до 80% усього, що виробляється у вигляді товарного бетону та збірних залізобетонних конструкцій; приватне будівництво - близько 20-25%. Якщо порівнювати з довоєнним періодом, то в 2021 році весь ринок (не лише "Ковальська") Києва та області виготовляв приблизно 5 млн куб. м бетону на рік, зараз - близько 1,7 млн куб. м. Тобто 70% ринку нового будівництва у зв’язку з війною ще не відновилося. Відновлення попиту триває дуже повільно останні два-три роки, і, думаю, нам буде потрібно ще кілька років, аби вийти бодай на 50% довоєнного обсягу. При цьому можу сказати, що ринок виглядає збалансованим: знизилися і попит, і кількість об’єктів. Коли ми побачимо завершення війни або принаймні стійкий мирний план, наявних обсягів проєктів і продукції буде недостатньо. Тоді економіці та бізнесам доведеться надолужувати втрачені можливості, щоб швидше розгортати проєкти, адже попит зростатиме непропорційно.
- Хай це найшвидше стане для всіх нас складним позитивним викликом. А поки про більш актуальне — безпекові складові проєктів, сховища в закладах освіти, мобільні укриття тощо. Чи долучалися ви до їх проєктування та втілення?
- Ми активно беремо участь в цих проєктах як постачальник матеріалів, а також самі розробляємо окремі інженерні рішення. Донедавна державні будівельні норми визначали як захисні споруди лише укриття, що мали капітальну основу. До літа 2025 року фінансувалися виключно підземні укриття в лікарнях, школах, стратегічно важливих об’єктах. Це масштабні споруди на сотні й більше людей зі справді складними інженерними рішеннями, спеціальними марками бетону тощо. З серпня вже нарешті з’явився стандарт на первинні мобільні укриття. Ми брали участь у його обговоренні, а також стали одними з перших, хто створив на його основі власний проєкт. Наявність цього стандарту та сертифікованого виробу фактично відкриває новий ринок. Такі споруди можуть розташовуватися на парковках, біля магазинів чи ринків, у парках, на зупинках тощо. Ми вже готові представити нашу розробку, проводимо випробування й очікуємо отримання сертифікації. Наскільки мені відомо, ми будемо першими або одними з перших, хто сертифікує такі споруди. Ми готові постачати цей продукт по всій Україні. Він універсальний і може легко транспортуватися, збиратися та демонтовуватися.
- У вас був проєкт, де ви аналізували використання будматеріалів зі зруйнованих будівель на створення нових продуктів. Розкажіть, за яких умов можливе його використання і яка перспектива цієї частини ринку?
- Нещодавно я взяв участь у "круглому столі" на цю тему, де були залучені Київська обласна військова адміністрація, Комітет Верховної Ради з питань екології та інші представники. Ми готові використовувати перероблену сировину від руйнувань або будівельне сміття за умови, що воно відповідатиме певним параметрам та буде очищене від сторонніх домішок. На жаль, зараз більшість будівельного сміття вивозиться на звалища й захоронюється, і фактично ніхто не переймається його переробкою та сортуванням на групи чи фракції. Чому так? Бо це дорого. Набагато дешевше просто захоронити його. До того ж це комерційно невигідно для бізнесу, а з боку держави немає ні програм підтримки, які б стимулювали використання вторинних матеріалів, ні регуляцій, які б робили це обов’язковим. Теоретичні напрацювання та досвід в нас є, але вони не втілюються на практиці через відсутність реального запиту. Для переходу до практичної реалізації необхідно внести зміни до державних стандартів, зокрема щодо допустимих або обов’язкових норм використання продуктів із будівельного сміття та вимог до переробленої сировини.
- Де ви загалом отримуєте сировину і які наразі проблеми на ринку?
- Ми повністю забезпечуємо себе сировиною. Гранітний щебінь для виробництва бетону та інших виробів виготовляємо на власних кар’єрах і доставляємо власними вагонами. Річковий пісок видобуваємо в Києві, на наших родовищах, перевозимо власним флотом і здійснюємо перевалку. Маємо й новину: у вересні запустили нове родовище й розпочали видобуток річкового піску в Чернігові. Це перше і єдине родовище в Чернігові. Ми готові використовувати його як для власних потреб, так і пропонувати ринку. Це дуже важливо для півночі країни, адже раніше найближчий діючий кар’єр був на відстані 60-80 км від Чернігова. У Львівському регіоні ми є одним із лідерів: виробляємо пісок, будівельний сіяний вапняк та різні фракції, що застосовуються як у дорожньому будівництві, так і у виробництві вапна.
Щодо проблем, то основною є відсутність великих масштабних проєктів у дорожньому будівництві. Щебенева продукція для виробництва бетону історично надавала невелику частку - менше 30% добутого щебеню, а решта йшла на дороги. На жаль, зараз нових доріг будується дуже мало, і цей ринок переживає не найкращі часи. Важко утримувати людей і забезпечувати їх роботою, адже немає стабільних замовлень, окрім тих, які ми можемо забезпечити власними силами.
- Як змінилися ціни на будматеріали за рік? Які головні чинники зростання?
- В середньому ціни зростають на рівні інфляції - від 10 до 15% залежно від товарів. Найбільше дорожчають продукти, які є цементомісткими, енергоємними або трудомісткими. Якщо деталізувати,то бетон подорожчав приблизно на 7-10% рік до року, залізобетонні вироби - на 12-15%, тротуарна плитка зросла в ціні майже на 20%, щебінь і пісок - на рівні до 10%.
Як я вже зазначав, обмежений попит та відсутність великих інфраструктурних проєктів не дозволяє підвищувати ціни - ринок дуже малоактивний, тож усі намагаються конкурувати ціною до останнього. Якщо говорити про людський ресурс, то заробітна плата зросла на 25% і більше. Все важче знайти кваліфікованих людей, і саме це є причиною того, що інколи нам складно виконати деякі замовлення з тією швидкістю, якої нам хотілося б. Усе це впливає фактично і на ВВП, і на конкурентоспроможність вітчизняної економіки, і на наші продукти. Але це також стимулює нас до більш автоматизованих технологій, інвестицій в IT-рішення, вдосконалення процесів та переоснащення на сучасніше обладнання. Наприклад, на нашому заводі у Розвадові зміна становитиме лише 40 людей, і це на великому потужному підприємстві.
- У вас були потужності з газобетону в Новій Каховці, з тимчасовою втратою цього активу у вашій лінійці немає цієї продукції. Але ви планували цей напрямок у Розвадові?
- Завод зараз уже на фінальній стадії монтажу обладнання. Буквально на початку грудня відбудеться перша повноцінна пусконалагоджувальна сесія. Протягом грудня ми відпрацюємо роботу в автоматичному режимі, і вже з січня будемо готові забезпечувати ринок цим продуктом. Для нас це велика перспектива, адже газобетонний блок як стіновий матеріал набирає популярності і в Україні, і в сусідніх країнах, зокрема в Польщі. Також ми маємо ідею створити лінійку армованих виробів з газобетону - продукту, якого досі не було в Україні.
- Який формат цих панелей?
- Це великоформатні стінові матеріали, за допомогою яких можна дуже швидко зводити перегородки та стіни. Це, знов-таки, наша відповідь на дефіцит робочої сили та необхідність підвищувати продуктивність будівельних робіт. Ми заклали цю ідею ще на етапі проєктування заводу. Плануємо наступного року інсталювати обладнання, а з 2027-го розпочати продаж. До 30% валового випуску буде орієнтовано на експорт.
- Ви передбачили сценарії експорту в разі розширення вимог СВАМ (Carbon Border Adjustment Mechanism - механізм вуглецевого корегування імпорту ЄС)?
- Зараз під CBAM підпадає цемент, метал та ще кілька позицій. Якщо дійде до газобетону, в мене вже є чітка відповідь. По-перше, в нас найсучасніший завод, обладнання й технологія останнього покоління. По-друге, маємо високий ступінь автоматизації з мінімальними відходами й викидами, адже на заводі передбачене повторне використання всієї сировини, фактично безвідходне виробництво і навіть рекуперація пари. Також як елемент зеленої енергетики заплановано дахові СЕС, які буде змонтовано вже наступного року. Ще одна суттєва перевага — місцева сировина: наші кар’єри та основні матеріали розташовані буквально за 300-400 метрів. Таким чином, незалежно від того, як саме будуть сформульовані вимоги, ми точно матимемо значну перевагу. Наше виробництво - сучасне, енергоефективне, екологічне та безпечне.
- Розкажіть про ваш напрямок R&D, про розширення лінійки продуктів.
- Наш мозковий центр з нових розробок - це "Kovalska Lab", яка фактично відповідає за три напрями одночасно: розробку нових продуктів, вхідний і вихідний контроль якості та лабораторні дослідження для зовнішніх клієнтів. Тобто зовнішнім клієнтам ми за запитом забезпечуємо все необхідне — від тестування зразків до нагляду за процесом будівництва.
- Скільки загалом ви інвестували у створення лабораторії?
- В цей центр ми інвестували понад 3 мільйони доларів: у приміщення, оснащення та обладнання. До речі, ми одні з останніх, хто отримав грант від USAID на переоснащення лабораторії. За 11 млн грн грантових коштів та майже 10 млн грн власних ми оновили обладнання, щоб мати можливість виконувати більшу кількість випробувань будівельної продукції. Це особливо актуально у зв’язку з впровадженням нового закону про надання будівельної продукції на ринок, який набере чинності 1 січня 2026 року. Ми перші в Україні, хто отримав сертифікат акредитації, й відкриті для співпраці з нашими замовниками та клієнтами, аби вони могли переконуватися, що матеріал, який вони виробляють або купують, відповідає вимогам щодо якості.
Але головною метою нашої лабораторії є розробка нових рецептур і продуктів, які передусім мають покращувати характеристики матеріалів або надавати їм певних специфічних властивостей. Наприклад, це може бути суперміцний бетон для цивільного захисту чи фортифікації, сульфатостійкі бетони, водонепроникні матеріали та інші спеціалізовані продукти. Це також стосується використання переробленої сировини та відходів інших виробництв.
- Якими з цих продуктів плануєте розширювати лінійку?
- Ми залишаємо в асортименті популярні позиції і адаптуємося до будь-яких запитів. У нас дуже гнучке виробництво і ми креативні. Як каже мій батько, ми навіть гелікоптер з бетону можемо зробити, якщо буде такий запит.
Сьогодні ми сфокусовані на розробці мобільних укриттів і масштабуватимемо їх. Активно співпрацюємо з Агентством з відновлення щодо розробки та виробництва елементів захисту енергетичної інфраструктури. Серед новинок для цивільного будівництва в нас є залізобетонні продукти, які наразі використовує лише одна девелоперська компанія, але ми очікуємо значного попиту. Йдеться про консольні балконні плити, які ми виготовляємо ексклюзивно. Вони не лише естетичні, а й суттєво покращують економіку проєкту.
Всі зміни в продуктовій лінійці відбуваються з двох причин: або через нові виклики, або відповідно до побажань клієнтів. Деякі рішення ми напрацьовуємо на основі міжнародного досвіду - те, що бачили, наприклад, в Нідерландах, адаптуємо до українських реалій. Активно співпрацюємо з міжнародними компаніями, які постачають інноваційні рішення, зокрема з Peikko – лідером у виробництві вузлів кріплень конструктивних елементів будівель.
- Ви зазначили, що проєкти із залученням державних або муніципальних коштів складають менше 10%. А чи є досвід співпраці в проєктах за донорське фінансування?
- Так, і це успішні кейси. Наприклад, німецька GIZ звернулася до нас із запитом, чи можемо ми виготовити й поставити певні конструкції для їхніх потреб. Вони провели всі закупівельні процедури, здійснили кваліфікацію та оцінку всіх учасників, запросили банківські гарантії тощо. Ми підписали договір і постачаємо 1200 спеціальних конструкцій у різні регіони — до Херсона, Миколаєва, Чернігова, Сум і далі. За умовами контракту ми не можемо розкривати деталі, але хочу наголосити: там діють жорсткі санкції за невиконання будь-якого пункту або порушення термінів. Водночас правила максимально зрозумілі та прозорі — виконуєш їх, і все працює.
- І ніхто через декілька років не починає оскаржувати релевантність цін за поставлені матеріали...
- Саме так. Є ще цікавий проєкт у Чернігові: житло для ВПО, кілька будинків на 5-7 поверхів. Данський фонд звернувся до нас, до речі, з концепцією панельного будівництва для цього проєкту. Ми знаємо, що країни Північної Європи є лідерами у великопанельному будівництві. Але після дослідження данці обрали моноліт, який у наших умовах і зручніше, і швидше втілювати, до того ж він краще відповідає вимогам безпеки. В цьому проєкті ми є постачальником матеріалів.
Такі проєкти ми справді дуже любимо й беремо в них активну участь. Європейські донори та замовники дуже прискіпливо ставляться до всіх деталей: сертифікатів, стандартів ISO з управління якістю, охорони праці, екологічних аспектів. І це не формальність - вони навіть приходять з перевірками на виробництво.
- Наступного року ви вже плануєте виходити на ринок з продукцією Розвадова. А чи розглядаєте девелоперські проєкти на заході країни?
- Наразі плануємо розширення нашої бетонно-залізобетонної діяльності на захід України. Ми вже маємо там стабільну сировинну базу, виробничі майданчики і плануємо нарощувати свою присутність в західному регіоні як виробник бетону та залізобетонних конструкцій, в тому числі конструктивного залізобетону.
Щодо девелопменту на заході України, ми наразі не розглядаємо ринок Львова чи Львівської області, а також інших сусідніх регіонів. Можливий вихід на цей ринок розглянемо лише після того, як матимемо більш чітке розуміння через призму продажу будівельних матеріалів. Але в перспективі найближчих 2-4 років цього не плануємо.
- Але ви не кажете "ні".
- Але ми не кажемо "ні". Шлях до цього буде поступовий.
- Чи плануєте розширення виробництва будматеріалів у столичному регіоні?
- По Києву ми не плануємо у найближчі рік-два розширювати виробництво будівельних матеріалів. Основний вектор розвитку в столичному регіоні стосуватиметься зміни асортименту відповідно до потреб ринку, автоматизації та модернізації обладнання, щоб зменшити залежність від дефіциту робочої сили та підвищення операційної ефективності. Будівельних матеріалів у Києві вистачає, тож тут ми плануємо масштабуватися насамперед за рахунок девелопменту.
- Які майданчики перспективні?
- У Святошинському районі плануємо новий проєкт, який стане найбільшим у нашому портфелі - забудову території колишньої промзони загальною площею 32 гектари. На одній з ділянок розташоване наше діюче підприємство "Автобудкомплекс-К", на інших - склади та занедбані виробничі площі. Але всі ці ділянки мають гарне транспортне сполучення й розташовані в перспективному районі. Ми очікуємо вже наступного року розпочати підготовчі роботи за умови, що буде розроблено ДПТ (детальний план території) і затверджено цю містобудівну документацію у Київраді.
На жаль, ми втратили понад рік через те, що в Україні з 1 січня 2025 року діяв мораторій на внесення змін до містобудівної документації через ДПТ. Нещодавно Верховна Рада поновила можливість використання цього інструменту, і зараз ми очікуємо фінальних урядових постанов, які знову відкриють шлях до затвердження ДПТ. Сам ДПТ вже розроблено та готовий до громадських слухань, розгляду на комісіях і подальшого винесення на сесію Київради. Розраховуємо отримати погоджений ДПТ орієнтовно в першій половині наступного року.
Цей проєкт пріоритетний. Зрозуміло, він буде реалізований в кілька черг. Почнемо з ділянки, де нині розташовані склади — це приблизно 19 гектарів. Реалізація триватиме щонайменше п’ять років. Щодо темпів девелопменту — вони повністю залежать від попиту, і масштаб проєкту цього не змінює. Наразі стан ринку такий, що навіть у великих ЖК продати більше 40-50 квартир на місяць практично неможливо.
- Розкажіть трохи про концепцію.
- Проєкт передбачає досить велику частку громадської забудови. Загалом територія буде напівзакритою, побудованою на квартально-стилобатних комбінованих структурах. Тривають діалоги та консультації, але попередній план такий: більша частина території буде відкритою, а закритими лише стилобатні рівні.
- Стилобати досі дороге рішення, з експлуатованими дахами.
- Це для нас уже стандартне рішення - ЖК Crystal Park Tower, "Русанівська гавань", будинок на Вавілових. Ми добре розуміємо, для чого це потрібно і як правильно комбінувати такі підходи. Проєкт передбачає відкриті громадські простори із загальнодоступними дитячими та спортивними майданчиками, комерцією. Із соціальної інфраструктури - обов’язково школа, два дитячі садочки та спортивний комплекс. Плануємо зробити великий активний рівень першого поверху зі стріт-рітейлом. Водночас частина території буде закритою, щоб забезпечити мешканцям затишок і приватність. Це попередня концепція, яка ще уточнюватиметься.
- Яка висотність будівель?
- Максимальна - 14 поверхів, ми не виходитимемо за межі існуючої сусідньої забудови.
- Коли ви плануєте запускати Nuvo business park?
- Це один з проєктів, які в нас стоять на старті. Але оскільки там переважно запроєктовано офіси, то навіть якщо ми переглянемо частину площ під апартаменти, все одно понад 50% залишатиметься офісною нерухомістю. З огляду на те, що сьогодні попит на офіси не є пріоритетним, ми наразі обрали пріоритетом у цьому сегменті Unit City.
- Чула, ви перевели частину департаментів в Unit City?
- Ми займаємо один поверх площею 1800 кв. м у будівлі B06, куди переїхав весь дивізіон "Ковальська Нерухомість" - управління проєктами, інженери-будівельники та сервіс. Серед орендарів B06 вже є IT-компанія, яка зайняла один поверх із опцією оренди ще одного, а також Федерація роботодавців. Наше завдання на наступний рік - підписати договори на всі поверхи, виконати оздоблення та заселити орендарів.
- Які плани на В04?
- Ми вирішили наразі поставити його на паузу. Це залежить від того, чи з’явиться покупець або орендар на весь комплекс, адже такі запити вже є. У такому разі заселятимемо наступного року.
- Плануєте розширювати свій портфель у Unit?
- В нас там вже є два об’єкти і більше не плануємо. В офісній нерухомості нашим наступним кроком буде Nuvo.
- А коли вірогідний старт робіт на Кудрявці?
- Комплексна концепція вже розроблена та проходить консультації й погодження з Департаментом охорони культурної спадщини. Ми хочемо представити її громадськості вже в першій половині 2026 року. Швидкість просування цього проєкту значною мірою залежить від економічної та фінансової ситуації. Насправді зекономити на ньому не вийде - проєкт потребує інвестицій від 30 мільйонів євро, це мінімальна сума. Втім, значна частина робіт, що потребують часу, вже розпочата: розробка робочої документації для реставрації, погодження та інші підготовчі процеси. Робота з історичною спадщиною потребує особливо ретельного й дбайливого підходу - обережно, з любов’ю.
- Які житлові проєкти у ваших планах, окрім того масштабного у Святошинському районі?
- ЖК "Русанівська гавань": зараз в реалізації два будинки, а наступного року ми виведемо в продаж ще один. Цей комплекс дуже динамічно розвивається, і ми робитимемо на ньому акцент. У Kub29 залишилося приблизно 35-40% непроданих квартир, оскільки ми робили ставку на реалізацію готового житла. Протягом наступного року плануємо повністю завершити продажі. Є також ще один проєкт у планах, його поки не розкриваємо. Але він стартує доволі швидко - з виходом на будівельний майданчик і продажі. Початок продажів запланований вже на кінець наступного року.
- Які прогнози щодо цін на житло на наступний рік?
- По Києву, я вважаю, ціна зростатиме приблизно такими ж темпами — на рівні 10-12-15% на рік у валюті. Адже, по суті, всі девелопери вже зафіксували ціни в доларі чи євро. Можливо, через те, що велика кількість об’єктів зараз завершується, а нових розпочинається небагато, виникатиме ситуативний дефіцит. Це може спричинити ще більше зростання цін. На цьому тлі я очікую появу спекулятивного попиту, якого ми не бачили останні два-три роки.
Також оживає сегмент інвесторів, які купують житло, аби здавати його в оренду. І, знов-таки, після того як у 2022-2023 роках орендні ставки були значно нижчими, особливо в Києві, зараз ми бачимо їхнє поступове відновлення. Усе це стимулюватиме ріст вартості житла.
- Чи зросте інвестиційний запит на квартири з ремонтом?
- Ми не пропонуємо таку опцію. Були свідками кількох кейсів з різними девелоперами - де-факто ремонт не створює доданої вартості. Тобто якщо квартира без ремонту коштує, наприклад, півтори тисячі доларів за квадратний метр, то з ремонтом ви не продасте її за 2,5 тисячі. Вона продається приблизно за вартість плюс витрати на ремонт, але не більше. Крім того, для девелопера це означає затримку термінів майже на рік, тобто збільшення строків приблизно на 25% з огляду на дефіцит кадрів і швидкість виконання робіт. Отже, ремонт не створює доданої вартості, хоча дійсно може стимулювати продажі на певному етапі.
- З усіх форматів нерухомості, єдине, що ви не створювали, це готелі. Чи цікаво?
- Ми не розглядали це питання глибоко, та й не хочемо. Радше є бажання зайти в сегмент, у якому маємо перевагу - в будівництво та управління складською нерухомістю й промисловими об’єктами. Попросту кажучи, побудувати індустріальний парк або логістичний парк і керувати ним. На 90% ми вже це робимо, а зможемо ще й виступити інвесторами та власниками.
- Де саме? Розвадів?
- Площа ділянки під індустріальний парк там достатня, проте наразі таку можливість ми не розглядаємо. Зате в нас є ділянка площею 28 гектарів у Бучі - і найімовірніше саме там. Вона вже має відповідне цільове призначення. Поки що ми не реєстрували індустріальний парк відповідно до українського законодавства, але аналізуємо таку можливість.
- Який саме бізнес ви там хочете бачити?
- Поки працюємо над вивченням ринку і формуємо ТЕО. Ми розуміємо, що майбутнє України - за промисловим виробництвом, високотехнологічним, орієнтованим на місцевий ринок і водночас з певним експортним потенціалом. Акцент буде на виробництві матеріалів, на переробці та створенні продуктів з високою доданою вартістю.