Реклама

Лише за минулий рік в Іспанії близько 88 000 об’єктів нерухомого майна було придбано іноземцями, що є рекордним показником за останні роки. Лідерами серед іноземних покупців стали громадяни Британії (10,72%), Німеччини (9,33%) та Франції (7,35%). Україна разом із Сполученими Штатами, Аргентиною та Ірландією, опинилися серед країн з найменшою кількістю покупок нерухомості в Іспанії. Проте, не варто поспішати з висновками.

За останніми даними Іспанського Національного Інституту Статистики, українці очолили рейтинг іноземців за темпами зростання кількості покупок житла. До прикладу, за останні півроку цей показник склав 99,87%, що майже втричі більше ніж у американців (36,64%) та громадян Аргентини (34,54%).

Така статистика свідчить про зростаючий інтерес українських громадян до ринку нерухомості Іспанії. Однак залишається питання, чи буде збережена ця тенденція у майбутньому та які фактори її обумовлюють? Які переваги пропонує купівля житла в Іспанії? Про які мінуси зазвичай не згадують? Чи можуть українці купити нерухомість в Іспанії та що необхідно знати для цього?

Щоб з'ясувати відповіді на ці питання, ми звернулися до Юрія Грушецького — СЕО міжнародної агенції нерухомості «Deniz Estate», офіси якої є не лише в Україні, а й також в таких країнах світу, як Туреччина, Індонезія, та зокрема Іспанія. Юрій має багаторічний досвід роботи з іспанським ринком нерухомості, неодноразово організовував конференції в Україні за участю партнерів, а також регулярно проводить тематичні семінари. Враховуючи всі вище перераховані моменти, наша редакція прийняла рішення запросити Юрія в якості нашого сьогоднішнього експерта.

Чи можуть громадяни України купувати нерухомість в Іспанії?

Законодавство Іспанії не передбачає жодних заборон чи обмежень для іноземців на купівлю нерухомого майна в країні. Це стосується і українців також. Для укладення договору купівлі-продажу житла достатньо мати при собі лише закордонний паспорт та ідентифікаційний номер іноземця (NIE). Детальніше про ІН та його оформлення ми розповімо вам дещо згодом.

Переваги та недоліки покупки нерухомості в Іспанії

У даному розділі ми розглянемо не лише переваги інвестування в іспанську нерухомість, але й недоліки, про які вам навряд чи розповість бодай одна ріелторська компанія.

Переваги:

• Низькі ціни на житло, порівняно з іншими країнами ЄС.

Звучить знайомо? Ще б пак! Адже щось подібне ви зустрінете серед переліку плюсів покупки нерухомості в майже будь-якій країні. Проте, давайте поглянемо на цілком реальні цифри. За даними аналітичного ресурсу Statista, середня вартість житла у новобудовах в Іспанії становить 2663 євро / м². Вартість житла на вторинному ринку майже в півтора рази дешевше — 1786 євро / м².

Для порівняння, в Франції вартість житла на первинному ринку становить 4632 євро / м² та 3489 євро / м² на вторинному. В Німеччині ціни на квартири в новобудовах сягають аж 4800 євро / м².

Різниця відчувається, чи не так?

Слід також зауважити, що в Іспанії, як і в інших європейських країнах, діють суворі вимоги щодо дотримання будівельних норм та стандартів. Висока увага приділяється надійності та безпеці.

• Висока рентабельність інвестицій

Питання співвідношення чистого прибутку й витрат у контексті інвестицій в нерухомість Іспанії — це тема для окремої статті. Якщо коротко, то в залежності від багатьох факторів, рентабельність вкладень може становити в середньому від 4,5% до 9% річних.

Спеціально для наших читачів Юрій поділився невеликим лайфхаком

«На перший погляд це може видатись дивним, проте, найбільш дохідним є житло, розташоване далеко не в найпопулярніших регіонах країни. Цьому є цілком логічне пояснення. Такі об’єкти зазвичай коштують дешевше, порівняно з житлом у більш популярних локаціях. Потенційний прибуток від оренди, хоча й може бути нижчим в абсолютному вимірі, у відсотковому відношенні до вкладень може виявитися значно вищим.

Найкраще буде продемонструвати суть твердження на прикладі:

Уявімо, що ви придбали квартиру у якомусь невеликому містечку Іспанії і здаєте її в оренду. Квартиру ви придбали за 100 000 євро, а щорічний дохід з оренди становить 8000 євро. В такому випадку відсоток вашої дохідності становитиме 8%. Водночас, ви придбали, до прикладу, віллу за 200,000 євро у популярному туристичному місті. Річний дохід з здачі цієї вілли в оренду складає 12,000 євро. У такому випадку, дохідність вкладень становитиме вже 6%.»

• Проста й прозора процедура покупки

Як було вже згадано раніше, для укладення угоди купівлі-продажу достатньо буде мати лише закордонний паспорт, та код NIE. Тобто, як ви вже могли зрозуміти, бюрократія тут зведена до мінімуму.

• Відсутність будь-яких обмежень

Придбати житло в Іспанії можуть як фізичні, так і юридичні особи. Також, можливо придбати як житлову, так і комерційну нерухомість. Зокрема, кожен покупець має змогу подати заявку на іпотеку до банку.

Недоліки:

• Окупаси

«Феномен, який вже понад 40 років існує в Іспанії, та без перебільшень є страшним сном будь-якого власника житла.»

Уявіть, що ви придбали квартиру або будинок, а потім дізнаєтесь, що там оселилися непрохані гості, яких не так-то просто виселити. В такому разі, омріяна покупка може перетворитись на довгу історію з юридичною тяганиною та додатковими витратами на послуги адвокатів. До того ж, поки ви намагаєтеся повернути контроль над власною нерухомістю, її стан може значно погіршитися, внаслідок чого знизиться і вартість.

Якщо для укладення угоди ви особисто приїжджаєте в Іспанію, то маєте змогу на власні очі переконатись, що житло вільне від орендарів, чи тих самих «окупасів». Проте, коли мова йде про угоду через довіреність, то ви не зможете на 100% бути впевненими в тому, що на вас не очікуватимуть жодні «сюрпризи».

• Щорічні витрати

До щорічних витрат відносяться: плата за утримання у співвласності (gastos de comunidad), комунальні платежі (електрика, вода, газ тощо), річний податок на нерухомість, податок на доходи для нерезидентів, витрати на послуги агентства нерухомості (у разі укладення договору на послуги післяпродажного обслуговування), дрібний поточний ремонт, щорічне страхування житла, оплата охоронної сигналізації та інше.

До речі, абонплату за комунальні послуги доведеться сплачувати навіть за відсутності фактичного споживання.

• Здати житло в оренду не так вже й легко

На перший погляд, процес здачі квартири чи будинку в оренду в Іспанії може здатися досить простим. Однак, в реальності все дещо складніше. Останнім часом процедуру значно ускладнили. Відтепер власникам нерухомості потрібно отримати спеціальну туристичну ліцензію, сплачувати податки з доходів, та оформляти страхування відповідальності власника житла на випадок недобросовісних орендарів.

Як українцю придбати нерухомість в Іспанії: покрокова процедура

Процедура покупки нерухомості в Іспанії досить проста, та складається всього з кількох кроків:

• Вибір та огляд об'єкту

Першим кроком, очевидно, необхідно визначитися з тим, яку саме нерухомість ви бажаєте придбати. Нагадуємо, що іноземці (і юридичні і фізичні особи) мають право купувати не лише житлову, але й комерційну нерухомість. Це стосується також і земельних ділянок.

Оглянути об'єкт можна дистанційно, або особисто прибути до Іспанії за туристичною візою. Переваги онлайн перегляду досить очевидні, проте у такого способу є один вагомий недолік. Він полягає у ймовірності упустити певні нюанси, які могли б стати вирішальними для кінцевого рішення. Плюс, завжди є ймовірність натрапити на шахраїв.

Бувають випадки, коли люди купували квартири, чи будинки, які на момент покупки вже були зайняті окупасами.

• Перевірка об'єкту на юридичну чистоту

Наступним кроком слід переконатися, що нерухоме майно не знаходиться під заставою, на нього не накладено арешт, а також відсутня заборгованість за комунальні послуги чи несплачені податки.

• Оформлення NIE

NIE (Número de Identidad de Extranjero) — це унікальний ідентифікаційний номер іноземця в Іспанії. Отримати НІЕ можна і в Україні і в Іспанії. В Іспанії для цього слід звернутися до міграційної служби, або до відділку Головного управління поліції та цивільної гвардії за місцем проживання. Обов'язковою вимогою є те, що заявник має перебувати в країні легально. Термін видачі ідентифікаційного коду — близько двох тижнів.

• Відкриття банківського рахунку

В Іспанії платежі здійснюються в основному через електронні канали. Українці можуть відкрити рахунок у таких банках, як Bankia чи Sabadell. Для цього потрібен закордонний паспорт, NIE, а також довідка про джерело доходів. Відкривається рахунку безкоштовне. Плата передбачена лише за обслуговування.

Якщо ви плануєте придбати житло в кредит, то на такий випадок банки пропонують можливість оформлення іпотеки на купівлю нерухомості терміном від 5 до 30 років на сумму до 70% від оціночної вартості житла. Річний відсоток для резидентів становить 2,5%. Для нерезидентів — від 4% до 5%.

• Бронювання нерухомості та внесення завдатку

Перед укладенням договору купівлі-продажу, об'єкт необхідно “зарезервувати” та внести завдаток. Для цього заключається два договори: договір про внесення завдатку (Contrato de arras), та договір про “бронювання” об'єкту. В останньому вказується основна інформація про нерухомість, зобов'язання продавця та покупця, а також штрафи за розрив угоди. Розмір завдатку зазвичай становить 10% від вартості нерухомого майна. Сумма за резервування нерухомості становить від 1 до 1,5%.

• Укладання договору купівлі-продажу

Фінальний етап – укладання та підписання основного договору (Escritura Publica). При заключенні угоди обов'язково повинен бути присутній нотаріус. У разі, якщо одна зі сторін договору не володіє іспанською, додатково необхідно залучити перекладача. При купівлі нерухомості в кредит, до процедури долучається представник банку.

У процесі заключення договору, всі необхідні документи покупець підписує безпосередньо з власником об'єкта. Зазвичай, при купівлі вторинної нерухомості власником є фізична особа, тоді як при купівлі житла в новобудові власником виступає компанія-забудовник.

При заключенні договору, покупець сплачує решту суми за нерухоме майно, а також державні збори. Продавець передає покупцеві ключі від житла, а також усі збережені квитанції про оплату комунальних послуг.

Одразу після підписання договору та оплати, нотаріус збирає збирає квитанцію про оплату мита, та факсом відправляє повідомлення про угоду до Реєстру власності (Registro de Propiedad). Оформлення правоустановчих документів триває близько 2-3 робочих днів . Після цього, протягом 30 днів слід сплатити гербовий збір (I.A.J.D.) та в письмовій формі надати підтвердження угоди в Реєстрі власності.

Найкраще здійснювати оплату через банківський переказ на розрахунковий номер продавця або банківським чеком.

Податки та супутні витрати при купівлі нерухомості в Іспанії

Покупка нерухомості в Іспанії супроводжується низкою супутніх витрат, серед яких податки, нотаріальні збори та комісія ріелтора. Загальна сума витрат може сягати 12% від вартості об'єкта. Коротко розберемо все по черзі.

Податки на купівлю нерухомості

При купівлі житла на первинному ринку, сплачується ПДВ у розмірі 10%. При купівлі “вторинної” нерухомості стягується податок на відчуження майна, що коливається від 6% до 10%, в залежності від муніципалітету.

До прикладу, у Каталонії цей податок становить близько 10%, а в Андалусії він варіюється від 8% до 10% в залежності від вартості об'єкта.

Податки на продаж нерухомого майна

Що стосується продажу нерухомості, то слід зазначити, що податкове навантаження для резидентів та нерезидентів Іспанії суттєво відрізняється. Нерезиденти сплачують податок із доходу у розмірі 3% від ціни об'єкта, вказаної в договорі купівлі-продажу. Для осіб, які є громадянами Іспанії ставка цього ж податку коливається від 19 до 24%, що значно більше ніж для іноземних громадян. Відсоток розраховується на основі різниці в ціні купівлі та продажу об'єкту нерухомості.

Українцям, які перебувають в Іспанії на основі тимчасового захисту та є податковими резидентами, сплачують податок на дохід у розмірі 24%.

Податок на володіння нерухомим майном

В Іспанії власники нерухомості повинні сплачувати щорічний податок на майно, який становить від 0,4 - 1,1% від кадастрової вартості об'єкту. Кожен регіон Іспанії встановлює свій власний розмір податку.

Інші витрати

Нотаріальні витрати та державні збори при купівлі нерухомості в Іспанії становлять близько 2%. Що стосується ріелторських послуг, то в більшості регіонів Іспанії їхня вартість зазвичай становить 5% від оціночної вартості об'єкта.

В Іспанії комісію ріелтору сплачує саме продавець нерухомості. Є випадки, коли покупець бере ці витрати на себе, але це трапляється рідко і зазвичай стосується об'єктів банківської нерухомості або дуже дорогих комерційних приміщень.

Прогнози ринку

Наостанок, Юрій поділився з нами деякими прогнозами стосовно подальшої ситуації на іспанському ринку нерухомості. Незважаючи на постійне здорожчання ринку, прогнози Юрія є доволі позитивними. В своїх висновках він спирається на дані експертів з Центрального банку Іспанії та Національного інституту статистики, які свідчать про те, що у поточному (2024) році ринок поступово стабілізується. Серед причин, в якості основних виділяють:

• високі процентні ставки,
• ймовірне зростання рівня інфляції.

Підвищення вартості товарів та послуг знижує можливості покупців, тоді як великі відсотки по кредитах роблять іпотеку дорожчою.

Водночас, не слід очікувати і на зниження цін на житло. За прогнозами, у 2024 році через наплив мігрантів населення Іспанії зросте на 490 тисяч осіб. За рахунок цього зберігатиметься високий попит на житло, а разом з ним і ціни на продаж та оренду.

Ті, хто бажають дізнатися більше про майбутнє ринку нерухомості Іспанії, можуть переглянути одне з останніх відео на YouTube каналі "Deniz Estate". У ролику нижче Юрій Грушецький ділиться не тільки своїми прогнозами щодо розвитку ринку, але й розкриває ефективні стратегії інвестування, та розглядає декілька успішних кейсів.

Море стає ближчим, а мрія відчутною

Якщо ви розглядаєте Іспанію як потенційне місце для життя чи напрямок для інвестицій, "Deniz Estate" готові стати вашим надійним партнером.

У "Deniz Estate" ми пропонуємо не лише професійні послуги, але й індивідуальний підхід до кожного клієнта. Ми працюємо виключно з найкращими. Наші партнери — це професіонали з багаторічним досвідом та великим портфоліо. Ми не витрачаємо ваш час, дозволяючи початківцям та дилетантам навчатися на вас.

Наша мета — зробити процес купівлі нерухомості для вас максимально простим, зручним та безпечним. Саме тому, ми надаємо повний спектр послуг та супроводжуватимемо вас на кожному етапі угоди, починаючи від вибору об'єкту і закінчуючи підписанням угоди.