Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України 

 

На XXV Міжнародній конференції “Ринок нерухомості: передова практика” особливу увагу рієлторської спільноти було приділено питанням запобігання і протидії шахрайським схемам на вторинному ринку нерухомості. Насправді, ця проблема була і буде завжди. Однак чи існують механізми, що знищать шахрайство, як хворобу?

Навіщо рієлтори?

Випадки шахрайства на вторинному ринку нерухомості України складають трохи більше 2-3% від загальної кількості проведених операцій. І понад 90% з них припадає на сегмент оренди житла. Ще одна цікава цифра: понад 98% випадків шахрайства стається без участі рієлторів. Звісно, трапляються винятки, коли низька підготовка людини, яка чомусь вважає себе рієлтором, опосередковано стає причиною вчинення злочину. Проте переважна більшість злочинів стається через низьку обізнаність громадян про  існуючі шахрайські схеми, через відмову від послуг професійних фахівців з нерухомості.

Звісно, звернення до сертифікованого фахівця - це не обов’язок громадянина, який, наприклад, хоче придбати квартиру. Однак рієлтор - це не просто посередник, який воліє отримати прибуток, на нього покладені надто широкі функції - від пошуку об’єкта, фахових юридичних та інвестиційних консультацій, до фактичної перевірки не лише об’єкту нерухомості, а й осіб, що намагаються здійснити ту чи іншу операцію на ринку. 

 

Основні злочинні схеми

Безумовно, обізнаність в шахрайських схемах допоможе громадянам уникнути їх, уберегтися від фінансових та моральних втрат. Наразі можна виділити кілька основних шахрайських схем при купівлі квартири. Серед них: 1) занизька вартість об’єкта нерухомості (на 30% і більше), 2) угоди за підробленою довіреністю, 3) підробка паспортів власників житла, 4) підроблені судові рішення про визнання права власності на об’єкт нерухомого майна, 5) поспішний продаж: намагання уникнути більш глибоких перевірок документів.

А основними шахрайськими схемами при оренді житла є: 1) відносно невеликі суми орендних платежів, 2) короткостроковість угод, 3) незначні у часі витрати для здачі об’єкта в оренду, 4) відсутність правовстановлюючих документів на об'єкт у псевдовласника тощо. 

Крім того дуже часто шахраї використовують підставних осіб, які проживають далеко за межами регіону, де знаходиться нерухомість, наприклад, у невеликих населених пунктах і селах. 

На мою думку, щоб уникнути потрапляння в “лабети” злочинців, громадяни, як мінімум, мають бути фахівцями з низки юридичних питань або ж звернутися до професійних (сертифікованих) рієлторів, які нададуть необхідні консультації, допоможуть зорієнтуватися, на що саме звернути увагу при виборі об’єкта нерухомості. 

Шахрайство “в законі”
Звісно, досі ще в суспільстві тривають суперечки про те, чи потрібен рієлтор і яким він має бути. Адже ринок рієлторських послуг досі немає законодавчого “тла”. Натомість внесений на розгляд Верховної Ради України законопроєкт “Про рієлтерську діяльність” №3618 не лише не позбавляє ринок від існуючих проблем, а ще й має ознаки рейдерства, коли всіх рієлторів намагаються загнати до “стайні” нової незрозумілої організації. І лобісти цього законопроєкту дуже вдало використовують кожен резонансний випадок шахрайства, як нагадування, що “ринку потрібен контроль”, що “на ринку панує хаос”.

Насправді випадки шахрайства аж ніяк не свідчать про дикість українського ринку рієлторських послуг. Навпаки: за останні 3-5 років кількість злочинів на вторинному ринку, залежно від регіону країни, зменшилася в середньому на 30-35%. І за всіма ознаками таке тенденція збережеться принаймні найближчі 2-3 роки.
Зауважу: наведені дані не є наслідком законодавчого регулювання, а свідчать про процес саморегулювання ринку. 

По-перше, на ринку вже кілька років триває “природній добір” - все більша кількість осіб, що займаються наданням рієлторських послуг, намагаються отримати професійний Сертифікат, що підтвердить рівень і підготовку фахівця, відповідальність рієлторської спільноти, що видала цей документ тощо.

По-друге, поволі, але зростає поінформованість громадян про можливі злочинні схеми на ринку. Кількість осіб, що ще здатні на невиправданий ризик, скорочується з року в рік.
По-третє, професійні рієлтори виходять “на світло”, вони зацікавлені в прозорій діяльності з дотриманням всіх норм чинного законодавства.

По-четверте, рієлторські спільноти “вичищають” свої лави від сумнівних осіб, від непрофесіоналів, адже репутаційні ризики надто вже великі.
По-п’яте, професійні спільноти, в тому числі АФНУ, вже зараз беруть участь у розробці принципово нового законопроєкту, спрямованого на встановлення чітких кваліфікаційних вимог до рієлторів: від профільного навчання, до адміністративної відповідальності за неякісні послуги чи професійну недбалість з позбавленням права ведення рієлторської діяльності, а також кримінальної відповідальності за доведену участь у злочинних схемах.  

 

За всіма ознаками до кінця 2021 року кількість випадків шахрайства на вторинному ринку нерухомості навряд чи буде більшою за 1% від загального обсягу проведених операцій. До того ж, щороку на 15% зростає кількість угод, проведених саме із залученням професійних рієлторів. У кожного з нас є вибір, але його наслідки, якими б вони не були, теж є особисто “нашими”.