10:24 29.04.2022

Автор ІГОР РАЙКОВ

Додому: алгоритм повернення з евакуації

9 хв читати
Додому: алгоритм повернення з евакуації

Ігор Райков, CEO "Спільнота - девелопер нової генерації"

Спробую менше слів, більше сенсу. А тому почну з висновків:

Я проти швидких тимчасових рішень за великі кошти. Маємо приклади перетворення модульних містечок на гетто. Навіщо намагатись створювати нові міста посеред поля без місць прикладення праці? Місто - складна система соціальних відносин, яка формується сторіччями. Модульні містечка посеред поля, це як поселення на Марсі. Тобто штучне. Маємо зробити умови гідними. Штучне не стане гідним. Тим паче, що кількісно це не допоможе. Скільки сімей зможемо розмістити? 1 тис? 2 тис? 3 тис? За той же кошт можна зробити більше.

Повернення людям місць постійного проживання потрібно відокремити від питання відбудови повністю зруйнованих кварталів та міст. Бо в людей не стане часу та років життя, чекати, коли зруйновані квартали будуть відбудовані. Необхідно відмовитися від ідей "розселити та забезпечити", це радянський підхід. Людині потрібен вибір та свобода. Рішення щодо компенсацій мають бути швидкими.

Швидкі методи зведення типових будівель, щоб відбудувати "якнайшвидше" не є найкращім рішенням. Європейські способи швидкого зведення будівель потребують переоснащення технологічних ліній, а головне - досвіду будівництва та експлуатації таких будівель. Наразі маємо досвід експлуатації радянських панельок та життя в них. Не подобається нікому. Чи варто повторювати такий досвід?! Технології швидкого будівництва - це майбутній розвиток наших будівельних технологій, але сьогодні маємо зробити якісно те, що вже навчились роботи. В нас вже є багато чудових прикладів сучасного девелопменту житла. Повертаючись до гідності, попереду має бути якість, і не тільки якість будівництва, а нова якість життя.

Щодо девелопменту зруйнованих кварталів та міст, то спочатку має відбутись містобудівне проектування з переосмисленням функцій. Необов’язково на місці зруйнованої дев’ятиповерхівки у Бородянці будувати нову дев’ятиповерхівку. Більшість цих будинків будувались за часи СРСР для забезпечення житлом працівників заводів, більшість з яких давно збанкрутували чи розібрані на металолом. Можливо радянську житлову монофункцію саме в цьому місці є сенс замініти на щось багатофункціональне? Чи зробити громадський об’єкт, таунхауси  або взагалі сквер? Це має відбуватися на підставі архітектурних конкурсів. А після конкурсів, квартал має бути парцельовано (подрібнено на ділянки) і у формі лотів за допомогою інвестиційних конкурсів передано різним девелоперам, кожному своя ділянка. Саме так, міста мають шанс розквітнути.

І наостанок – гроші! Впевнений, що резерви можливо знайти всередині країни, але для цього потрібно рахувати та аналізувати.

Далі по суті питання

Найоптимальніше рішення знаходиться на межі перетину трьох ключових категорій: МІГРАЦІЇ, РУЙНУВАНЬ та МОЖЛИВОСТЕЙ.

1_ МІГРАЦІЯ

Всі кудись побігли робити модульні містечка та швидкобудуємі будинки, але ніхто не намагався розібратись: Куди? Навіщо? І скільки людей має повернутися? Відповіді на ці питання складаються з трьох складових:  наявність житла,  наявність роботи, соціальні зв’язки людини (родичі, друзі) та міські сервіси (школи, садочки тощо). І головне - безпека, місто не повинно знаходитись у зоні бойових дій чи бути окупованим.

Всі кажуть про 11 млн переселенців (7 млн внутрішньо переміщені та ще 4 млн за кордоном), але забезпечити тимчасовим та постійним житлом необхідно буде не більше 5 відсотків від загальної кількості переміщених осіб, бо більшість повернеться до своїх домівок. Ці дані можливо легко зібрати за допомогою Дії, у неї сьогодні більше 14 млн користувачів.

Основна інформація, що має бути зібрана за допомогою Дії, має бути сегментована за такими критеріями:

1. З житлом все добре, з будинком все добре, скоро повернусь

2. З житлом все добре, але місто окуповане, в прифронтовій зоні або в зоні бойових дій, повернутись не можу

3. Місто зруйноване

4. Будинок цілий але квартал зруйновано

5. Будинок зруйновано, я втратив роботу / родичів немає, не повернусь

6. Будинок зруйновано, робота / родичі є, повернусь

7. Будинок пошкоджено, жити є де, робота є, повернусь

8. Будинок пошкоджено, жити немає де, робота є, повернусь

9. Будинок пошкоджено, жити є де, робота є, повернусь

10. Іншій варіант

Ця інформація повинна міститися на онлайн мапі, та відображати статуси по кожній людині або родині у реальному часі.

Держава вже почала збирати дані про втрачене житло. Наразі зібрано близько 30 тисяч заявок. Але це лише одне із питань, що має бути задано людині. Окрім стану житла також необхідно запитати, чи є у людини де мешкати тимчасово. Більшість з нас, до власного житла, проживали у батьківський хаті, а тому є змога туди тимчасово повернутися. Або до братів, сестер чи друзів. Звісно, дотацію за таке тимчасове проживання має отримувати і приймаюча сторона і особа, чиє житло знищено. Саме в такий спосіб сьогодні Німеччина приймає наших біженців, виплачує допомогу біженцям та власникам житла, які їх прийняли.

2_ РУЙНУВАННЯ

Головне зараз - швидко розділити будівлі на три категорії:  1. Повністю зруйновані. 2. Такі, що потребують реконструкції (частково зруйновані або обгорілі конструкції, зруйновано окремі секції, тощо) 3. Такі, що потребують капітального ремонту (умовно - вибиті шибки).

Замість повністю зруйнованих будинків держава має надати інше, співставне за параметрами житло, у тому самому місті, або у іншому місті на вибір людини (якщо людина втратила роботу, або місто окуповане). Надання компенсації втраченого житла має відбуватись не у грошовій формі, бо є ризик, що гроші людина витратить не за призначенням, і проблему не буде вирішено. Механізмом компенсації може буде сертифікат, що гарантує виплату вартості (або еквіваленту) втраченого житла або спецрахунок, витрата коштів з якого можлива тільки на придбання нерухомості, в т.ч. можливий обмін втраченої квартири на садибу, та навпаки. За кошти сертифікату або спецрахунку людина може придбати квартиру у новобудові, що введена в експлуатацію, але в ній ще наявні непродані квартири, або квартиру на вторинному ринку, чи у новобудові до закінчення будівництва якої лишається не більше 12 місяців. Купівля на вторинному ринку є найшвидшим варіантом вирішення питання забезпечення житлом, впевнений буде багато охочих, бо це швидко надасть змогу людям отримати відчуття власного дому.

З будинками, які зруйновані частково та підлягають реконструкції чи капітальному ремонту, необхідно розпочати роботи якнайшвидше, їх більша частка. Найпершими потрібно "вставити вибиті шибки", звісно мова йде не тільки про вікна, а про комплексний ремонт, який можливо виконати за 3-6 місяців та швидко повернути додому велику кількість людей, це розвантажить ті місця проживання, що вони займають зараз і дасть змогу на їхні місця поселити тих, хто повернеться з-за кордону. А поки будуть чекати на реконструкцію та ремонт - знайти їм тимчасове місце проживання (деталі у розділі можливості).

Приватні будинки. Тут має бути швидко проведена оцінка втраченого (з розумінням того, що стара втрачена хата могла коштувати не більше $15 тис, а збудувати нову такої ж площі більше $50 тис, а ще й оздоблення). Тому тут мають бути напрацьовані типові рішення, щодо опосередкованої вартості того, що компенсує держава, якщо людина бажає щось більше дороге - має бути можливість доплатити. Видати людям сертифікати на придбання будівельних матеріалів, та укладення договорів з підрядниками на будівельні роботи. Більшість будинків може бути збудована вже до кінця цього року. І ось саме тут можуть бути доречними модульні будиночки, встановлені на ділянках людей. Є всі комунікації, людина знаходиться на своєму подвір’ї, соціальні зв’язки та звички зберігаються та й будівництво буде йти швидше, бо під наглядом замовника. Звідки брати кошти на компенсацію та тимчасове житло - розповідаю у розділі "Можливості"

Для вирішення питання руйнування держава вже зробила відповідні перші кроки, Мінрегіон затвердив порядок обстеження пошкоджених будівель, а законодавець розробив законопроект щодо компенсації за пошкодження та знищення нерухомого майна, авторка - Олена Шуляк.

3_ МОЖЛИВОСТІ

Як швидко забезпечити житлом тих, хто його втратив?

Останні декілька років у Києві та великих містах спостерігався будівельний бум. У кожній новобудові частина квартир були інвестиційними, тобто такими, в які вкладені гроші, але в них ніхто не мешкає. Зазвичай таких від 10 до 30 відсотків від загальної кількості. Необхідно знайти спосіб їх порахувати. В тих будинках, що збудовані за останні декілька років та в тих, будівництво яких можливо закінчити цього року.

Також необхідно порахувати обсяг квартир на вторинному ринку, в т.ч. тих, що знаходились у оренді, але із-за війні втратили своїх орендарів.

Бажано зібрати дані у формі реєстру. Впевнений, що із підрахунками допомогли б ЛУН, Дія та Ріелтор.

Необхідно знайти мотиви та механізми продажу цих квартир тим, хто втратив житло. Наприклад, Держава обміняла би права власності (або майнові права) на облігації внутрішньої державної позики за ринковою оцінкою такої квартири станом на 23 лютого. Власник такої квартири був би замотивований вартістю, що буде вища ринкової на даний час, а також відсотками, що надійдуть за ОВДП. Можливо - аванс від Держави грошима за якусь частину + ОВДП. Або обмін прав на квартиру на депозит у державному банку з строком повернення через 3 роки та щомісячною виплатою відсотків.

Основна ідея полягає в тому, щоб тим, чиє житло відремонтувати не можливо, дуже швидко надати інше житло, і щоб потерпілим не потрібно було б, у тимчасовому вагончику, роками чекати, допоки на місці зруйнованого будинку збудують новий.

Тимчасовим житлом для тих, чий будинок зазнав часткових пошкоджень, і кому все ж таки доведеться чекати, допоки його будинок відремонтують або реконструюють, має стати не житло, а, саме компенсація проживання у рідних або друзів, про яку я писав вище. 

Наступним ресурсом мають стати готелі, бази та комплекси заміського відпочинку. 2022 рік для готельного бізнесу у Дніпрі, Харкові, Чернігові, Запоріжжі або Києві буде важким, а співпраця на державному рівні з готел’єрами щодо тимчасового прихистку людей допомогла б і людей розмістити, і сектор економіки підтримати.

Ще є гуртожитки при ВНЗ, які також можливо було б зайняти, а студентів частково відправити на дистанційне навчання, але я вважаю, що місця у родичів з компенсацією та у готелях вистачить на більшість тих, хто чекає ремонту свого будинку.

А якщо не вистачить цих резервів, ось тоді потрібно будувати модульні містечка.

Відбудова садибних будинків має починатися вже, щоб встигнути до наступних морозів, це можливо. Ринок відбудови має бути максимально децентралізованим та лібералізовним. Оцінили втрати - видали сертифікат людині на отримання компенсації. Сертифікати мають забезпечуватися коштами, які будуть виділятися меріям постраждалих міст у формі кредиту, наданого європейськими фондами під облігації зовнішніх місцевих (міських) позик, повернення яких повинно бути гарантовано Кабміном.

У такий же спосіб, за допомогою облігацій зовнішніх місцевих (міських) позик, мають бути виділені кошти на ремонт та реконструкцію частково зруйнованих багатоповерхових будинків.

ХТО МАЄ БУТИ ПОСТАНОВНИКОМ ЗАДАЧ?

Реконструкція житлових будинків тісно пов’язана із відновленням доріг та інженерної інфраструктури міст, а у команді відновлення має бути задіяний Мінрегіон, Мінінфраструктури, Мінцифри та виконавчі органи міської влади. Для того, щоб процес відновлення відбувався злагоджено, необхідно створити єдиний центр постановки та контролю виконання задач, а також забезпечення ресурсами (кредити міським радам від європейських партнерів, реєстри квартир, що можуть бути передані у якості компенсацій та інше). Таким єдиним центром має стати агенція, накшталт американського Федерального агентства по управлінню у надзвичайних ситуацій (FEMA), яке має бути підпорядковано напряму Президенту або Прем’єр-міністру України.

РЕКЛАМА

ОСТАННЄ

ВАДИМ ІВЧЕНКО

Від американських складів до українських заводів: новий етап виробництва озброєння в Україні

СЕРГІЙ КОЗИР

Про відновлення країни треба думати вже зараз

ОЛЕГ ВИШНЯКОВ

Чому зупинка транзиту української агропродукції через Польщу безпідставна

КОСТЯНТИН БОНДАРЄВ

Зупинка транзиту російського газу через Україну: агресор втратить мільярди

ІГОР ЖДАНОВ

Як з брудною водою ледь не вилили дитину Або як зберегти вітчизняне виробництво засобів тактичної медицини

ВІТАЛІЙ ГЕРСАК

Коли добра воля держави дійде до добровольців?

РУСЛАН ГОРБЕНКО

Війна триває 10 років. Ми не маємо права про це забувати

СЕРГІЙ ТАРУТА

"Санкційний Рамштайн": як зупинити ракетний терор росіян?

ОЛЕКСАНДР КРАМАРЕНКО

Три запитання колишній очільниці Платінум банку

ВАДИМ ЧЕРНИШ

Сталий розвиток України: вибір між "пушкою" і "маслом"

РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА

UKR.NET- новости со всей Украины

РЕКЛАМА