Управління корпоративною нерухомістю в умовах війни. Досвід Київстар
Гліб Дядченко, начальник відділу управління нерухомості Київстар
Від початку повномасштабної війни ринок нерухомості в Україні змінився кардинально. Залежно від регіону він пройшов усі стадії: від повної зупинки до рефокусування. Швидкість змінювалася від «турбо-режиму» до повної невизначеності на тривалий час.
Найбільший український телеком-оператор Київстар представлений по всій території країни і працює з різними типами нерухомості: офісна, торгова, складська та технічні сайти. Компанія поділилась своїм досвідом управління нерухомістю під час війни.
Стратегія роботи з нерухомістю під час війни
Війна – це руйнування та втрати. Найгірше те, що неможливо спланувати і спрогнозувати, що буде навіть в найближчому майбутньому. Тож в Київстар обрали як основну стратегію по відношенню наявних площ – збереження стійкості портфелю та мінімізація втрат партнерів та об’єктів. Будь-яка війна закінчується.
Зараз важко прогнозувати час відновлення, але територія за територією економічно розкручується і за умови відсутності значної ескалації – орієнтуємося всередині на термін у 3-4 роки до повного відновлення ринку нерухомості. В основі таких сподівань – дослідження тривалості циклів світових економічних криз, макропоказники та темпи відновлення.
Офісні приміщення
Уже кілька років як для українських роботодавців звичними є віддалений або гібридний режим роботи. Нині багато українців тимчасово переїхали за кордон. Для офісної нерухомості такі зміни означають збільшення рівня вакантності та, відповідно, зменшення рівня орендних ставок.
Близько 70% офісних співробітників телеком-оператора працюють в гібридному форматі. Останні кілька років роботодавець активно переоблаштовує офіси, повністю змінивши концепт: акцент – на кросфункціональній взаємодії. Нині робочі зони київстарівців – це і відкриті робочі простори, і переговорні кімнати, розраховані на роботу від 2 до 100 осіб, і зручні кухні та кава-зони. Головні критерії: комфорт, безпека та забезпечення приміщень відповідною інфраструктурою для проведення онлайн та офлайн заходів. Трансформація кількості робочих місць здійснена на 90%.
Офісна нерухомість Київстар – здебільшого власність компанії. Після переходу на гібридний режим частково площі вивільнились, окремі з них компанія здає в оренду. Проте після перемоги роботодавець чекає на повернення колективу до офісів. Гібридний формат роботи збережеться, але робота в команді та періодичні відвідини офісу будуть всім корисними, в першу чергу для підтримки командного духу та психоемоційного стану колективу.
Торгова та складська нерухомість
Торгова нерухомість з одного боку залежить від кількості потенційних покупців і відновлення економіки регіону, в якому розташована, а з іншого - від купівельної спроможності населення. На початку повномасштабної війни для цієї ланки характерним було кризове управління.
Кон’юнктура ринку нерухомості змінювалась, і це потрібно було врахувати в кожному окремому випадку. Також пріоритет на миттєве виконання замовлень від внутрішніх клієнтів, частина Функцій компанії коригували операційну діяльність під впливом військових дій.
Щодо складської нерухомості – тренд в цілому позитивний: відновлюється незавершене будівництво об’єктів, за практикою це сайти із високим рівнем готовності на момент початку війни. Та важливим фактором є географія розташування.
Найбільші втрати нерухомості телеком-оператора від 2014 року – це core-сайти та магазини в Маріуполі, Донецьку, Луганську та Сімферополі. Після деокупації Херсону з сумом дізналися що офіс повністю зруйновано, але магазин, на щастя, зберігся та після відновлювальних робіт обслуговує клієнтів.
Найбільш ефективним рішенням для площі, що звільнилася, стало її повернення на орендованих майданчиках і передача в оренду у власних об’єктах, також при низькому відсотку використання об’єкта може розглядатися його продаж. Кожен офіс унікальний, накладаються усі можливі сценарії із подальшим обранням найефективнішого.
Взаємодія учасників ринку нерухомості: чи є порозуміння та загальні принципи взаємодії
З нашими партнерами ми активно взаємодіємо та вибудовуємо партнерські відносини. Чи не одним з найбільш актуальних питань серед учасників ринку нерухомості є те, що наразі законодавчо не регулюються спірні питання щодо зменшення використання об’єкту оренди. Тобто орендна плата нараховується відповідно до умов поточного договору, який міг бути укладений ще кілька років тому. При цьому існує багато факторів, які зменшують саме користування об’єктом. Наприклад робота магазину обмежується комендантським часом, повітряними тривогами, відключенням електроенергії, роботою громадського транспорту, зменшенням кількості населення тощо. Партнери в таких випадках самостійно напрацьовують механізми коригування ціни оренди до рівня який відповідає поточному стану.
Взаємодія має бути win-win. За досвідом можу сказати, що наявність власних golden rules (основні незмінні принципи взаємодії із орендодавцями та орендарями) забезпечує стабільність при турбулентності для компанії та гарантії повного і вчасного виконання зобов’язань для контрагента.