Як цифрові сервіси та конкуренція змінюють будівельну галузь

Тарас Лилик, заступник голови ради директорів з питань діяльності експертних організацій Конфедерації будівельників України

 

Українська будівельна галузь усе ще не позбулася «ручних» рішень і впливу посадовців. Деякі процедури залишаються бастіонами старої системи, де результат залежить від волі людини, а не від закону. Та водночас саме тут за останнє десятиліття відбулася одна з найбільших трансформацій — де раніше панували «ручні» рішення та «свої знайомі», сьогодні дедалі частіше працюють цифрові сервіси та прозорі правила. Ця зміна — не косметична. Вона вже перетворила тисячі процесів у прозорі, швидкі й передбачувані.

Міжнародний рейтинг Doing Business, що вимірює легкість ведення бізнесу у світі, став індикатором успішності українських реформ. Якщо у 2011 році Україна посідала 186 місце, то до 2020 року піднялася на 20 місце. Такий прогрес став можливим завдяки скороченню тривалості процедур із 390 до 60 днів та зменшенню їх кількості з 37 до 6. Такі досягнення демонструють стійкість країни та її потенціал для подальшого розвитку і залучення інвестицій.

Ці успіхи не лише свідчать про спрощення регуляторного середовища, а й підкреслюють конкурентні переваги України у створенні передбачуваних і прозорих умов для бізнесу та інвесторів.

Особливий прорив стався у цифровізації: із 102-го місця у світі за рівнем електронних послуг Україна піднялася на 5-те. Запуск Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) став ключовим етапом цієї реформи.

Сьогодні замовник будівництва може:

• скористатися електронним кабінетом замість черг і паперових документів;
   
• отримати швидке електронне рішення замість десятків підписів;
   
• покладатися на відкритий реєстр замість «людського фактора».
   

Цей перелік не лише показує технічні зручності — він відображає зміну культури взаємин у всій галузі. Водночас цифрова реформа ще не завершена, і попереду ще багато роботи, щоб зробити систему зручною та зрозумілою для всіх учасників ринку.

Як усе було до цифрової трансформації галузі

До 2011 року будівельна сфера в Україні перебувала під повною монополією та ручним управлінням. Десятки процедур займали тижні, а іноді й місяці, і практично все вирішувалося «по знайомству» або за формулою «м² × $». Інтереси інвестора, громади та безпеки при цьому майже не враховувалися — головним було забезпечити «вдячність» відповідним посадовцям.

Після ухвалення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у 2011 році ситуація дещо покращилася: кількість погоджень зменшилася, процедури стали простішими. Проте система залишалася ручною: рішення часто приймалися суб’єктивно, документи перевіряли вручну, а процес міг затягуватися на тижні або місяці.

Перезавантаження системи: створення ДІАМ та запуск ЄДЕССБ

Запуск ДІАМ та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) автоматизував частину дозвільних процедур і створив прозорі правила для замовників будівництва і громад. Замість черг і паперових документів з’явився електронний кабінет, замість десятків підписів — швидке і справедливе рішення, а замість численних документів — єдиний електронний реєстр.

Система запрацювала прозоро, без посередників та без «дзвінків знайомим». Вперше за багато років стало можливо почати й завершити будівництво без «своїх людей» і паперових квестів.

Ризики та виклики

Хоча ЄДЕССБ частково автоматизувала процеси, деякі ключові рішення (особливо по СС1 і СС2) досі ухвалюються вручну місцевими органами. Це створює потенційні ризики:

• Монополія ДІАМ поки що «світла», але тривалість такого стану невідома. Зміни в керівництві або політиці можуть відновити старі практики.
   
• У деяких громадах рішення досі залежать від «подяки» — старі схеми ще живі.

Мета реформи

Мета реформи — не зручність для чиновника, а створення системи, яка працює для всіх учасників ринку. ЄДЕССБ стала сервісом для замовників будівництва, дозволяючи швидко й прозоро отримувати необхідні рішення. Вона допомагає громадам контролювати процеси, гарантує безпечні будівлі для людей і водночас стимулює розвиток економіки через прозорий ринок.

Подальший розвиток

Відсутність монополії дозволяє створювати прозорі й некорупційні сервіси. ЄДЕССБ вже довела, що цифрові інструменти можуть забезпечувати чесну та ефективну роботу у будівництві. Подальший розвиток має ґрунтуватися на трьох опорах:

1. системний, а не репресивний державний контроль;
    
2. відповідальність і саморегуляція ринку через професійні об’єднання;
    
3. сучасна, справедлива та правова містобудівна документація — генеральні плани, детальні плани територій, зонінг, комплексні плани просторового розвитку.

Тільки баланс між державним наглядом, професійною відповідальністю та якісним плануванням забезпечить сталий розвиток галузі та довіру до неї.

Технічна інвентаризація: з вулиці Трьохсвятительської до ЄДЕССБ

Раніше технічна інвентаризація у БТІ асоціювалась із бюрократією, корупцією та хаосом. Символом цього періоду стала вулиця Трьохсвятительська в Києві, де розташовувалось БТІ. Черги на подачу документів були надто довгими, місця продавались, а вирішити питання без посередників було майже неможливо. 

Виготовлення технічного паспорта фактично було формальністю – “довідка заради довідки”, без чіткої логіки чи цінності для ринку. Рішення приймались непрозоро, з затягуванням термінів та суб’єктивним трактуванням вимог. Система базувалась на монополії, була залежною від людського чинника та із високими ризиками зловживань. Корупція, затягування та відсутність прозорості – ось ключові риси старої моделі.

Сьогодні ситуація кардинально змінилась завдяки впровадженню принципу відкритості та демонополізації. Кожен кваліфікований фахівець, може проводити технічну інвентаризацію. Виконавців багато, існує конкуренція, і наразі в системі працює понад 4 тисячі профільних організацій. 

Результати інвентаризації вносяться до ЄДЕССБ, що забезпечує прозорість та доступність. Монополію зруйновано, корупцію ліквідовано, а якість послуг зросла завдяки здоровій конкуренції.

Реєстрація права власності: з коридору міськради в цифровий реєстр

Раніше реєстрація права власності здійснювалася органами місцевого самоврядування, наприклад управлінням комунальної власності міської ради. Формально процедура виглядала простою, але на практиці мала низку системних проблем: доступ до послуги був монополізований, домовленості часто вирішували результат («м² × $ = свідоцтво»), документи були паперовими, які легко втратити, підробити або знищити, а бюрократичне навантаження — черги, дублювання документів, ручна перевірка — робило процес довгим і непрозорим.

Рішення про реєстрацію ухвалювалося вручну, суб’єктивно і часто за фінансових стимулів, без чітких строків і належного контролю. Система базувалася на монопольних повноваженнях, що відкривало широкі можливості для зловживань. Реєстрація була переважно формальністю і не забезпечувала надійного правового захисту.

Після реформи ситуація кардинально змінилася. Реєстрацію прав на нерухоме майно тепер можуть здійснювати державні та приватні нотаріуси, акредитовані суб’єкти та реєстратори органів місцевого самоврядування. Ключові зміни:

• відкритий доступ до послуги — конкуренція між суб’єктами та відсутність монополії;
   
• стандартизована процедура — реєстрація регламентована Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
   
• цифровізація — функціонує Єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ЄДРРПНМ), який забезпечує цілісність, доступність і захист даних;
   
• прозорість — інформацію про об’єкти можна отримати онлайн, без контакту з посадовцями;
   
• безпека — електронний витяг має таку ж юридичну силу, як паперовий документ.

Процес реєстрації став автоматизованим і керується нормами закону. Суб’єктивний вплив мінімізовано, строки регламентовані, а перевищення повноважень тягне санкції. Скасування монополії, децентралізація функції, цифровий реєстр і прозора процедура створили якісно нову систему: реєстрація права власності стала стандартною сервісною послугою, позбавленою корупційних ризиків.

Поточні виклики

Окремою загрозою залишаються випадки роботи недобросовісних, так званих «чорних реєстраторів», які намагаються незаконно зареєструвати права шляхом зловживання повноваженнями. Механізми протидії цьому – адміністративна та кримінальна відповідальність, фінансові санкції, посилення державного нагляду та інтеграція з іншими реєстрами — кадастром, судовими реєстрами та ін.

Реєстрація права власності є прикладом ефективної реформи: де є конкуренція, цифрова система і прозорі правила — там немає корупції.

Містобудівні умови та обмеження (МУО): все ще бастіон ручного режиму

МУО — це документ, який видають органи місцевого самоврядування і який визначає функціональне призначення земельної ділянки, допустимі параметри забудови та обмеження й вимоги до проєктування на основі містобудівної документації (Генплан, ДПТ, зонінг тощо).

Рішення повністю залежить від посадовця — головного архітектора або чиновника профільного департаменту. Існує корупційна формула «м² × $» (звісно, не в кожному населеному пункті, але така практика популярна), і вплив на ринок вибірковий: «своїм» можна все, іншим — відмова або затягування. Сам документ фактично лише нагадує замовнику будівництва дотримуватися ДБН та законів України, що й так очевидно. МУО стали точкою концентрації корупції, ринкових маніпуляцій і адміністративного тиску. 

Що змінилося?

Формально відбулися деякі кроки у бік цифровізації: подача документів через «Дію» ліквідувала черги, заявка формується онлайн. Але рішення й досі ухвалює конкретний посадовець вручну, а централізованого електронного реєстру містобудівних даних немає, що унеможливлює повну автоматизацію.

Попри косметичні покращення, суть системи залишилася незмінною: ручне управління, високі ризики зловживань і залежність від волі посадової особи. МУО залишається однією з останніх корупційних «фортець» у містобудівній сфері. Технічно цей документ можна і потрібно замінити автоматичним витягом, але політично це можливо лише за наявності актуальної та узгодженої містобудівної документації.

Висновок

Цифрові сервіси та конкуренція вже змінили будівельну галузь: частина процедур автоматизована, послуги стали прозорими, а корупційні схеми — руйнуються. Подальший розвиток має спиратися на системний державний контроль, професійну відповідальність і саморегуляцію ринку, а також сучасну і якісну містобудівну документацію. 

Прозорі правила, справедлива конкуренція та контроль держави і професійної спільноти формують довіру та якість і відкривають шлях для інвестицій.

Є правила. Є вибір. Є контроль. Саме так працює ефективна система.