Богдан Шморгун, юрист практики нерухомості та будівництва Arzinger

Під час пандемії та заборон використання майна орендарям, так само як і орендодавцям, досить важливо мати чіткі інструменти для розуміння того, хто і як звільняється від орендної плати. До цього часу в законодавстві України було визначено лише дві основні опції для орендарів та орендодавців:

Перша опція – орендар може вимагати зменшення плати у зв'язку з обставинами, що призводять до істотного зменшення можливості використовувати майно.

Друга – автоматичне звільнення від орендної плати за весь час існування обставин, що призводять до неможливості використовувати майно.

Після введення карантину спричиненого коронавірусом, 30 березня 2020 року Верховна Рада України прийняла славнозвісний на ринку нерухомості Закон № 540-IX. Основною проблемою цього закону є те, що в одному з пунктів у перехідних положеннях була написана очевидна річ – під час карантину орендар може бути звільнений від плати за користування майном. На практиці, це не вносило жодної ясності на ринку, але 13 квітня, з прийняттям законопроекту № 3279-д, все змінилося. Чи ні?

Законодавець, проаналізувавши власні помилки, 13 квітня виклав в новій редакції згаданий вище пункт. Тепер орендарі, що використовують нерухомість в своїй діяльності, зможуть вимагати зменшення плати за користування на весь період, коли ця нерухомість не могла бути використана орендарем в своїй підприємницькій діяльності в повному обсязі через обмеження та/або заборони встановлені карантином.

Основною новелою цього пункту є те, що в зв'язку із застосуванням вказаного зменшення, розмір орендної плати не може перевищувати сукупний обсяг витрат, які орендодавець має сплачувати в період карантину за комунальні послуги та в якості плати за землю і податку на нерухоме майно. При цьому, якщо орендар винаймає частину будівлі/приміщення, максимальний розмір орендної плати має бути пропорційний до орендованої площі.

Фактично, компенсація таких витрат власника має становити орендну плату за користування нерухомим майном упродовж карантину, якщо такий обов'язок вже не покладено на орендаря за договором оренди.

Наостанок, законодавець визначив, що таке положення не стосується тих, хто фактично здійснював діяльність з використанням орендованого майна в повному обсязі та не стосується майна територіальних громад.

Всі ці зміни, безумовно, є корисними для ринку, однак, практика показує, що більшість орендодавців вже звільнили орендарів, діяльність яких прямо обмежена карантином. Найважливіші ж питання для ринку, на жаль, залишилися і цього разу поза увагою.

Наприклад, орендарі офісної нерухомості, бізнес-центри, які формально продовжують свою діяльність, не можуть прямо використовувати це положення, через те, що критерій для звільнення – "неможливість використання майна в повному обсязі" фактично може їм не підходити. Хоча, більшість компаній не користуються офісами через карантин.

Маркетингові платежі та плата за утримання майна (так званий "ОРЕХ") теж не врегульовані цим положенням оскільки фактично не входять до визначеної в законі "плати за користування майном", тому що по своїй суті це є супутні послуги, що надаються власником нерухомості чи його підрядниками.

В сухому залишку, - нові зміни безумовно внесуть певну ясність для деяких орендарів та орендодавців. Для більшості ж ринку такі зміни будуть виключно додатковим юридичним аргументом, який треба буде дуже обережно використовувати в переговорах орендар-орендодавець, аж допоки це положення не пройде перевірку судами. При цьому, питання інших платежів за договором оренди залишається відкритим.

Саме через неточності в визначеннях законів, в умовах карантину критично важливо мати постійний діалог орендар-орендодавець та домовлятися про всі такі зменшення виключно за допомогою договірних механізмів – додаткових угод, а не покладатися на автоматичне застосування положень законодавства.