Ганна Марунич, провідний юрист TOTUM LF

Очевидно, що питання плати за користування майном у період карантину є одним із найболючіших і Верховна Рада України не полишає спроб навести лад у цих відносинах. Не встигли вщухнути дискусії щодо змін з цього питання, запроваджених Законом № 540-IX, який набрав чинності 02.04.2020, як законодавець прийняв Закон "Про внесення змін до Закону України "Про Державний бюджет України на 2020 рік" (далі – Закон № 553-ІХ)", яким знову змінив порядок сплати оренди упродовж карантину.

Законодавчі зміни

Законом № 553-ІХ, який набрав чинності 18.04.2020, викладено п. 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України у новій редакції. Згідно з ним, на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає і які можуть призвести до зміни умов господарювання або до істотного зменшення можливості користування майном або до неможливості користуватись майном у повному обсязі також є:

• заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна або
• заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб.

 Залежно від рівня обмежень у користуванні майном орендар:

• має право вимагати зменшення орендної плати (у разі зміни умов господарювання або істотного зменшення можливості користування майном);
• звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути ним використане у повному обсязі.

А що на практиці?

Передусім, варто відзначити, що законодавець у черговий раз жодних змін у порядок сплати орендної плати не вніс, оскільки, і до прийняття Закону № 553-IX у орендаря була можливість вимагати зменшення орендної плати чи бути звільненим від плати за користування майном залежно від того, наскільки (повністю чи частково) зменшилась можливість користуватись майном через обставини, за які він не відповідає.

Належність карантинних заходів до таких обставин насправді не викликала питань у юристів, проте, прямої відповіді на низку інших хвилюючих питань Закон № 553-ІХ не містить. 

Хто має право на звільнення від сплати орендної плати чи на зменшення її розміру?

Як бачимо, чіткого переліку таких осіб Закон № 553-ІХ не надає. Фактично ними є суб’єкти господарювання, які зазнали обмежень у можливості використання орендованого майна, у зв’язку із запровадженням карантинних заходів.

На нашу думку, до осіб, які мають право вимагати зменшення плати за користування майном належать орендарі:  

• які орендують майно для декількох видів господарської діяльності, окремі з яких заборонені/обмежені у зв’язку із встановленням карантину (наприклад, для провадження діяльності з приймання відвідувачів, яка заборонена Постановою КМУ № 211, та для збереження товару);
• які орендують майно для одного виду господарської діяльності, яка може здійснюватись у період карантину, але з встановленими обмеженнями (наприклад, ресторан, який працює на виніс; магазини, які перейшли на дистанційну торгівлю та використовують приміщення винятково як місця видачу товару);
• у договорі оренди, з якими не конкретизовано мету використання майна, проте, воно передусім використовувалось у підприємницькій діяльності.

До осіб, які звільнені від плати за користування майном, належать орендарі:

• які орендують майно винятково для одного виду господарської діяльності, провадження якої заборонено Постановою КМУ № 211 (наприклад, кінотеатри, кафе) і в договорі оренди з якими не передбачено жодного іншого виду використання майна і які
• не використовують орендоване майно жодним іншим способом.

Правило про зменшення плати за користування майном або звільнення від такої сплати не поширюється на тих орендарів, які використовують орендоване майно для власних потреб, не пов’язаних з підприємницькою діяльністю (наприклад, орендарі житлових приміщень).

Щодо можливості зменшення плати (звільнення від неї) за користування майном, яке використовується під офісні приміщення, у тому числі, через переведення працівників на дистанційну роботу у зв’язку з карантинними заходами, то прямої відповіді на це важливе питання Закон № 553-IX не надає. Однак, враховуючи те, що для зменшення орендної плати ключовим є істотне зменшення можливості користування орендованим майном, це питання і надалі залишається дискусійним, і має бути вирішене за домовленістю сторін.

Який порядок зменшення плати за користування майном/звільнення від її сплати?

Для зменшення плати за користування майном, орендар має звернутись з відповідною вимогою до орендодавця. Оскільки орендна плата є однією з істотних умов договору оренди, сторони мають зафіксувати її зміну у додатковій угоді до договору. У разі недосягнення згоди щодо розміру зменшеної орендної плати, спір між орендарем і орендодавцем може бути вирішено у судовому порядку.

Водночас, звільнення від плати за користування майном, у разі повної неможливості користуванням ним, у зв’язку із запровадженням карантинних заходів, відбувається автоматично і не потребує згоди орендодавця. Проте, з метою з’ясування дійсних намірів іншої сторони, рекомендуємо попередньо звернутись до орендодавця щодо звільнення від плати за користування майном.

На який розмір орендної плати може розраховувати орендар?

Розмір зменшеної плати за користування майном визначається за домовленістю сторін з урахуванням того, наскільки зменшилась можливість користування майном. Для цього може бути враховано:

• зменшення площі орендованого майна, яка використовується орендарем;
• зменшення часу, протягом якого майно використовується орендарем внаслідок запровадження карантинних заходів;
• інші обставини, які мають значення (наприклад, обмеження кількості осіб, які можуть перебувати на території орендованого приміщення одночасно).

Що входить до плати за користування майном, яка може бути зменшена?

Якщо договором оренди передбачено лише сплату оренди без жодних інших компенсаційних платежів, то саме вона може бути зменшена і тут жодних дискусій між сторонами не виникає.

Питання постають у разі, якщо за договором оренди орендар зобов’язаний здійснити компенсацію витрат на утримання майна (сплату податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки; сплату земельного податку; комунальних платежів тощо) або інших витрат, які несе орендодавець.

Остаточне вирішення цього питання залежить від того, чи включаються такі витрати до складу плати за користування майном, чи розглядаються як окремі платежі.

У першому випадку, можна вести мову про зменшення таких платежів. Проте, орендарю потрібно враховувати, що їхня сплата фактично не пов’язана з можливостями   користуватись  орендованим майном, а тому, обґрунтувати доцільність їх зменшення доволі складно. Звичайно, у разі фактичного звільнення орендодавця від сплати податку на нерухоме майно відмінне від земельної ділянки чи земельного податку (наприклад, як це мало місце у період з 01.03.2020 по 30.03.2020 згідно зі змінами до Податкового кодексу України), такі зміни позначаться і на орендній платі.

Якщо ж договором оренди передбачено, що компенсація витрат орендодавця не входить до складу плати за користування майном, то зменшення розміру такої компенсації залежить від домовленостей сторін.

Аналогічно вирішується питання і щодо розміру плати за користування майном, від якої звільняється орендар, за умови, що він не може користуватись майном у повному обсязі. У разі, якщо до складу плати за користування нерухомим майном входять й інші компенсаційні платежі, то, на нашу думку, орендар може бути звільнений також і від їх сплати (навіть у тому випадку, якщо орендодавець їх сплачує у відповідному періоді). У разі, якщо такі платежі не входять до плати за користування майном, підстав для звільнення від їх сплати не вбачається.

З якого моменту орендар має право вимагати зменшення плати за користуванням майном чи бути звільненим від її сплати?

Зменшення плати за користування майном можливе з моменту досягнення домовленості сторін (підписання додаткової угоди до договору оренди), проте, сторони можуть передбачити у договорі, що орендна плата підлягає зменшенню з моменту встановлення карантинних обмежень. У такому випадку, сплачена орендарем орендна плата може бути врахована у майбутніх періодах.

Орендар звільняється від сплати орендної плати з моменту запровадження карантинних обмежень, які унеможливлюють використання орендованого майна у повному обсязі. Укладення будь-яких додаткових угод з орендарем у цьому випадку не вимагається.

Водночас, з урахуванням постійних змін у законодавстві, повне уникнення конфліктів між орендарями та орендодавцями видається сумнівним, а тому, остаточну крапку з питань сплати оренди під час карантину поставить судова практика.

У підсумку зазначимо, що намагання Верховної Ради у черговий раз спростити "правила гри" в орендних правовідносинах, навряд чи, можна назвати стовідсотково успішними. Більше того, проект Закону № 553-IX, за який проголосувала Верховна Рада 13.04.2020, передбачав абсолютний інший порядок зменшення орендної плати, що також може стати додатковою підставою для судових спорів.

З огляду на це – для досягнення результатів у переговорах з контрагентом щодо зменшення орендної плати чи звільнення від її сплати необхідно бути підготовленим, а залучення юристів на найбільш ранніх стадіях процесу підвищить шанси на успіх і дозволить максимально захистити ваші інтереси у разі виникнення спору.