Вікторія Волковська, генеральний директор Асоціації з управління фінансами та інвестиціями (FIMA)

 

Незважаючи на економічну кризу, нескінченні локдауни і періоди карантину, попит на житлову нерухомість не падає. Одна з причин - відсутність альтернативних вкладень для збереження грошей. При цьому покупець житла став більш розбірливий і обережний, він більш скрупульозно дивиться на репутацію забудовника, інфраструктуру і якість матеріалів об'єктів, схему продажів.

На сьогодні в Україні використовуються такі види фінансування будівництва житла: прямі продажі, цільові облігації, інститути спільного інвестування (ІСІ) і Фонди фінансування будівництва (ФФБ).

Коротко нагадаю, що таке ФФБ. З самого початку ФФБ задуманий і реалізований як система гарантій і захисту інвестора при інвестуванні в житлову нерухомість. Це стало актуальним після скандалу з «Еліта-Центром». Щоб уникнути подібних випадків у майбутньому був прийнятий Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Мінрегіон не вигадував колесо, а запозичив досвід Польщі, яка, в свою чергу, надихнулася німецькою моделлю ФФБ. До слова, в Польщі ФФБ існують вже 40 років.

Закон вимагає, щоб управитель ФФБ перевірив усю дозвільну документацію як на землю, так і на сам об'єкт будівництва. Тільки після повного аналізу, маючи на руках всю необхідну документацію, в тому числі і сам дозвіл на будівництво, управитель відкриває ФФБ.

Статутний капітал управителя Фонду може бути щонайменше €1 млн, і, що не менш важливо, формується до початку залучення коштів інвесторів. За діяльністю управителя ФФБ ведеться постійний нагляд з боку регулятора. Саме це викликає довіру до управителя і до самого механізму фінансування будівництва.

Кожне укладення договору про участь у ФФБ з довірителем проходить через облікову програму, яка дозволяє уникнути таких неприємних моментів як подвійні продажі.

Окремий момент - в разі банкрутства забудовника управитель ФФБ підшукує іншого забудовника, тим самим зберігаючи за інвестором гроші і квадратні метри.

Ще один момент - банки люблять ФФБ. У чому це виражається? В іпотеці! (так, не повірите, але вона існує).

У своїй роботі компанія-управитель ФФБ використовує тільки прямі договори з покупцями (інвесторами-довірителями), спеціальний облік дозволяє уникнути подвійних продажів.

Хочу відзначити, що по суті ФФБ виконує програму лояльності - покупець, який успішно купив нерухомість, вважає за краще наступного разу також мати справу з ФФБ. За нашою статистикою, до 20% покупців звертаються у управителів ФФБ повторно.

На сьогодні в Україні існує 37 компаній-управителів ФФБ, близько 350 фондів - об'єктів будівництва і сумарно 35 млрд грн в управлінні.

У порівнянні з іншими видами продажів, ФФБ зручний і зрозумілий для інвесторів і банків інструмент. Хоча і у нього є свої недоліки. Перш за все, цей механізм поширюється тільки на будівництво житлових об'єктів.

Контроль за цільовим використанням коштів на будівництво конкретного об'єкта будівництва захищає покупців, але не завжди зручний забудовнику. Ймовірно тому частка ФФБ не перевищує 10% в загальній кількості продажів, і використовується в основному великими будівельними компаніями, які дорожать своєю репутацією.

Жорсткі регуляторні правила, контроль, звітність - завдяки цьому ФФБ дозволяє уникнути сюрпризів при фінансуванні будівництва житла. Але незабаром все може змінитися.

У Верховній Раді зареєстрований законопроект №5091 з метою створення правових механізмів для гарантування майнових прав на об'єкти будівництва, а також впровадження інших механізмів захисту прав інвесторів в житлову нерухомість.

Не буду детально аналізувати законопроект, про нього досить сказано і написано. Зазначу тільки те, як він може вплинути на ФФБ.

Згідно з текстом законопроекту, діяльність замовника і девелопера будівництва з залучення коштів на фінансування будівництва має всі ознаки фінансової послуги і фактично дублює діяльність управителя ФФБ.

 

 

ЗАГАЛЬНІ ВИМОГИ	УПРАВИТЕЛЬ ФФБ	ДЕВЕЛОПЕР
Діяльність чітко законодавчо врегульована	так, Закон «Про фінансово- кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»	ні
Вимоги до уставного капіталу	так, не менше 1 млн євро	ні
Вимоги до активів власників фінустанов	так	ні
Вимоги до ділової репутації власників фінустанов	так	ні
Обов’язкове ліцензування діяльності, а, відповідно, велика кількість вимог: До організаційної структури; До спеціалістів компанії; Вимоги до обов’язкової щомісячної та щорічної звітності перед регулятором та аудиту; Виконання спеціальних нормативів з метою уникнення ризиків.	так	ні

 

 

На жаль, ніяких вимог до девелопера або замовника будівництва законопроект не встановлює! Так само він не передбачає ніякого контролю за діяльністю замовника, девелопера і забудовника.

Поки не зрозуміло, в якому формулюванні законопроект дійде до сесійної зали і чи візьмуть його депутати, але очевидно інше: в разі прийняття законопроекту в тому вигляді, в якому він є сьогодні, багато управителі ФФБ захочуть стати девелоперами, до яких фактично немає ніяких вимог, які, по суті, і є управителям ФФБ, тільки без ліцензії, без вимог до діяльності та без нагляду регулятора.