"Интергал-Буд" переводит ряд проектов на регистрацию специального имущественного права
Строительная компания “Интергал-Буд” переводит на регистрацию специального имущественного права ранее начатые проекты, в частности, дома 12 и 13 в ЖК “Озерный гай Гатное”, что упростит аккредитацию проектов в “еОселе”, сообщила коммерческий директор компании Анна Лаевская в эксклюзивном интервью агентству “Интерфакс-Украина”.
Эксперт напомнила, что для тех проектов, которые начаты до октября 2022 года по предыдущим правилам регистрации, застройщику, чтобы аккредитовать свой строящийся проект в “еОселю”, зачастую необходимо менять схему продаж. Нормами допускаются имущественные права или фонд финансирования строительства, на рынке больше распространены инвестдоговоры, предварительные договоры и форварды.
“Мы, чтобы принять участие в “еОселе”, перешли с оформления инвестдоговоров через нашу КУА (компанию по управлению активами) на продажу имущественных прав. Но такой вариант приводит к дополнительному налоговому обременению застройщика. Соответственно, застройщик либо терпит прямые потери в размере от 10 до 15% от стоимости квартиры, либо же закладывает эту разницу в прайс для клиента. Чтобы избежать дополнительного налогообложения будущего жилья, мы начали пилотный проект, который поддерживает Офис Президента, первыми в стране будем переводить проекты, которые начинали строить раньше, по старому формату разрешения, на МОН (БОН, будущий объект недвижимости), с регистрацией специального имущественного права (СИП)”, - сказала Лаевская.
Первым объектом станет “Озерный гай Гатное”, дома 12-13. В этих домах девелопер специально не открывал продажи в этих домах, чтобы зайти полным объектом в “еОселю”.
Немного сложнее организационно для тех проектов, где часть квартир уже продано. Но “Интергал-Буд” рассматривает возможность запуска варианта с СИП для ЖК SKY AVENUE (второй дом), “Лукьяновский каскад”, “Сырецкие сады” (д. 9 и 10).
“Мы бы хотели внести в реестр имущественных прав сразу данные на физлиц, которым продали квартиры, но Минюст, к сожалению, не признает предварительный инвестдоговор как фиксацию права инвестора на квартиру. Поэтому у нас было несколько вариантов. Первый – расторгнуть старые договоры, внести данные о МОН, подписать новые договора и внести данные о СИП в реестр. Однако эта ситуация и для нас, и для клиентов не вполне комфортная и правильная. Мы должны были бы открывать гарантию (по законодательству, резервируется и не реализуется до ввода в эксплуатацию 5% площади проекта в регионах и 10% в столице) на уже проданные квартиры как будто они не проданы. Плюс есть технические сложности, ведь часть покупателей за границей, и крайне сложно организовать полностью переподписание”, - поясняет Лаевская.
После консультаций с экспертами был найден вариант, когда проданные квартиры будут зарегистрировать в системе на КУА как правообладателя. После ввода в эксплуатации КУА в рамках старых договоров передаст право собственности инвесторам.
“Мы остановились на этом варианте, поскольку он не требует расторжения старых договоров и нормально воспринимается контролирующими органами. А по всем новым контрактам, где уже сформированы МОН (будущие объекты недвижимости), в реестре будет сразу отражаться: фамилия имя и отчество купил квартиру такую-то”, - сообщила она.
Лаевская сообщила, что уже в ближайшее время начнется оформление договоров с регистрацией СИП для жилых домов в Гатном.
Как сообщалось, с 10 октября 2022 года вступил в силу закон "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества" (№2518-ІХ), которые будут построены в будущем от 15 августа 2022 года. Согласно ему, будущий объект недвижимости может находиться в гражданском обращении только при государственной регистрации специального имущественного права или обременения в пользу лица, уплатившего частично цену такого объекта, в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Кроме того, документ обязывает заказчика строительства определить перечень будущих объектов недвижимости, которые будут составлять гарантийную долю, во время первичной госрегистрации.
Строительная компания "Интергал-Буд" работает на рынке жилой недвижимости с 2003 года. Компания построила 170 домов, на этапе реализации 20 жилых объектов. Общая площадью проектов составляет 4,6 млн кв. м. С начала 2024 года девелопер ввел в эксплуатацию объекты общей площадью 180 тыс. кв. м. Согласно данным Opendatabot, доход за 2023 год составил 959,2 млн грн, чистый убыток - 22,9 млн грн.
