Інтерв'ю комерційного директора "Інтергал-Буд" Анни Лаєвської агентству "Інтерфакс-Україна"

Текст: Оксана Гришина

- Розкажіть про пакет комерційної нерухомості вашої компанії.

- Загалом ми володіємо та керуємо майже 800 тис. кв. м різних об'єктів. Окрім готелю, у нас є ще три бізнес-центри, логістична нерухомість та комерційна нерухомість у складі ЖК.

У нас є кілька великих логістичних комплексів, загальною площею близько 200 тис. кв. м. Це колишні промзони, які компанія викуповувала з метою розвитку девелопменту, або під комерційні лоти, або під житло. На даний час це величезні комплекси професійних складів, з гарним підлоговим покриттям, можливістю заїзду вантажних автомобілів. Вони всі повністю зайняті. І ми навіть плануємо добудовувати та розвивати ще один власний складський комплекс у Києві на одному з майданчиків, бо бачимо інтерес саме у цьому типі нерухомості.

- А яка ситуація з офісною частиною портфеля?

- Наш бізнес-центр "М8" ми вже наповнили на 80%. Бізнес-центр пропонує сучасну якісну архітектуру та технічні рішення, що й приваблює багатьох орендарів. Серед орендарів – посольство, кілька іноземних компаній. Високий попит до нього стимулює ще й те, що крім того, що локація відносно безпечна, у нас у ньому великий підземний паркінг, де облаштоване укриття.

Також у нас є бізнес-центр (на, Ковпака, 29), який повністю орендує Приватбанк, та бізнес-центр на пров.Лабораторний, там один надійний орендар, який займає весь об'єкт.

Щодо БЦ на вул.Спаській, у жовтні вже заїдуть перші орендарі, на першому поверсі буде відділення банку, на другому та частково третьому буде спорткомплекс, ми вже зробили дизайн-проєкт. На третьому та четвертому поверсі у нас розміститься одна дуже класна дипломатична місія, назву якої до підписання договору не можу озвучувати. Для приміщень на верхніх поверхах ведемо переговори із IT-компанією. Потенційно для 45-50% цього бізнес-центру є попередні договори. Плюс ми прораховуємо можливість запуску власного коворкінгу у ньому.

- Чи розглядаєте ви розширення вашого пакету офісної нерухомості?

- На цьому етапі ні. Активність ринку слабка, до війни ми встигли ввести в експлуатацію майже 150 тис. кв. м нових БЦ, які на сьогодні поки що повністю не заповнені. Так, у нас є переваги: скрізь є досить великі підземні паркінги, укриття, для забезпечення роботи під час блекаутів ми купили генератори. Ще одна перевага - робимо власним коштом ремонт гарної якості, ця послуга входить в орендну плату. Плюс пільгові ставки на перший і другий рік оренди, вони є досить приємними, щоб ми могли забезпечувати попит. Проте загалом вакантність столичного ринку сягає 30-35% по об'єктах, навіть у хороших локаціях. І є райони, які через прильоти в принципі не мають попиту, та сама Лук'янівка чи Солом'янка. Тому, за нинішнього коефіцієнта поглинання будувати нові об'єкти поки що недоцільно.

Якщо взяти активність щодо операторів, то українські компанії не розширюють свої площі, але розглядають варіант переїзду на більш класний новий ремонт та вигідніші умови оренди. Серед тих, хто добирає нові площі та розширює свою присутність у Києві, - дипломатичні, гуманітарні місії, посольства, фонди. Плюс традиційні – IT-компанії, які періодично змінюють локацію чи розширюються. Але серед них саме нових контрагентів нового попиту досить мало. І дуже часто це попит у форматі "нам потрібно переїхати завтра, нам потрібне готове приміщення з ремонтом". При цьому проблема девелоперів - вони готові надавати приміщення з ремонтом, але потрібно три місяці, щоб зробити дизайн-проєкт та обробку під орендаря. Проте існуючі запити не передбачають навіть двох місяців очікування, вибір здійснюється виключно із готових приміщень.

- До війни завершили реставрацію історичного готелю у Києві. Які плани щодо нього?

- Готель плануємо відкрити восени, ми вже маємо партнера-оператора, "Сіті-готель".

Ми зараз в ударному режимі доробляємо чистове оздоблення, укриття, ремонт конференц-залу, другого ресторану та кафе, закуповуємо обладнання кухні, спортзалу, пралень, усіх технічних приміщень.

Наші партнери провели моніторинг, подивились, який зараз сегмент найцікавіший, які можуть бути варіанти забезпечення заповнюваності. Загалом у готелі 120 номерів, частина з них буде переобладнана у двокімнатні апартаменти з міні-кухнями у кожному номері. Попередньо наші партнери вже мають домовленості з майбутніми мешканцями, є навіть перспектива довгострокових контрактів з оренди.

- Як назву буде мати готель?

- Ми планували Grand Boulevard, але партнери бачать трохи по-іншому. Поки що робоча назва "Сіті-готель", але, можливо, буде додаткова приставка з локації.

- Скільки ви інвестували у реставрацію та обладнання готелю?

- Сама реставрація в районі $3 тис/кв. м; з урахуванням вартості землі, ведення проєкту, меблювання готелю – $5-5 тис/кв. м. При цьому прогнозований термін окупності 18 років за умови активної роботи. Для стабільних економік Європи-Америки це абсолютно нормальний термін окупності таких проєктів, однак для нас, звичайно, з прицілом на решту сегментів нашого бізнесу, це не класний показник. Але наші акціонери поставили за мету привести цю пам'ятку архітектури до ладу.

Загалом у нашому портфелі вже є низка історичних об'єктів, у майбутньому ми хотіли у цьому сегменті попрацювати. У Львові ми упорядкували історичну будівлю 1912-1913 років, зробили БЦ "Банк Бізнесу". У Києві у проєкті на Десятинному провулку є елемент музеєфікації, спільно з архітекторами робили розкопки, історична частина фундаментів накрита склом. І звичайно готель, який готується до відкриття, пам'ятка архітектури, під час реставрації якої ми упорядкували всі елементи, відновлювали сходи, ліпнину, всі деталі. Проте за нинішніх умов вибір проєктів це питання пріоритетів, а не бажань. Немає жодних аргументів виймати з обігу компанії величезні кошти, пов'язані з інвестуванням в історичні об'єкти, коли є мета номер один, виконати зобов'язання вчасно, збудувати всі житлові об'єкти.

- У складі ваших ЖК також є значний обсяг комерційної нерухомості. Які тренди ви можете виділити? Яку частину продаєте, яку залишаєте у своєму портфелі?

-У складі комплексів вже створено близько 47 тис. кв. м комерційних площ. Собі залишаємо до 15% - переважно фасадні приміщення, з найбільшим трафіком, там, де розуміємо, що для нас оренда вигідніша, ніж продаж. Все інше намагаємось продавати. Протягом війни попит дуже помітний та активний, насамперед тому, що період повернення інвестицій на таку нерухомість набагато менше, ніж у житлову, шість-сім років порівняно з 12-15 років для квартири.

Ще один момент - і ковід, і війна виявили, що комерція на території ЖК дуже добре показує себе в плані виручки. Ми часто чуємо від наших покупців комерційної нерухомості, що багато міні-салонів, магазинів, кафе вийшли на довоєнні показники за виручкою, а деякі навіть краще.

- Хто з системних гравців цікавиться розміщенням у складі ЖК?

- Ми співпрацюємо з Novus, Fozzy Group. Практично у кожному комплексі маємо приміщення під супермаркет, заздалегідь намагаємось спроєктувати з урахуванням вимог таких операторів, з правильним кроком колон, можливими зонами завантаження та навантаження, технічною інфраструктурою. Також співпрацюємо з банками, поштовими службами, приватними клініками та лабораторіями, аптеками. Спілкуємось безпосередньо з багатьма мережами фітнес-клубів, підбираємо з ними локації, спільно проєктуємо.

- Такі компанії здебільшого приходять до вас як орендарі чи викуповують приміщення?

- Здебільшого як орендарі. Супермаркети іноді можуть викуповувати свої приміщення, або ж працювати у колаборації з інвестором, який викуповує їх приміщення та робить ремонт.

- Як вирішується питання соціальної інфраструктури – школи, садки?

- На сьогодні у нас є школи у кожному комплексі. Ми співпрацюємо з Українською асоціацією приватних шкіл, знаємо всі якісні освітні мережі країни. Вже на етапі концепту школи вибираємо, з ким працюватимемо, планування коригуємо під вимоги конкретного оператора.

- А місто не хоче входити зі своїми великими школами до ваших проєктів?

- Ми колись двічі здобули болісний досвід. У нас був дитячий садок на "Паркових озерах", місто обіцяло зробити преференцію з пайових внесків. Ми його повністю укомплектували, включаючи постіль, віддали районній адміністрації. Отримали від них постфактум відповідь, що її не можуть зарахувати до пайових внесків, тому що не доопрацьовано процедуру, але ми можемо її подарувати (інвестиція в неї склала $2 млн). Потім судилися і повертали собі свій дитячий садок. Аналогічна ситуація була на комплексі "Яскравий", школа-садок, районна влада нам озвучила, що в них немає грошей на запуск нового об'єкта, на оплату вчительського складу тощо.

На жаль, місто за ці роки так і не відпрацювало жодного робочого механізму, як же прийти до win-win з приватним бізнесом, щоб бізнес передавав місту школи та садки у комунальне користування, а натомість отримував, наприклад, преференції щодо підключення до мереж . Цього немає, і забудовники швидко зорієнтувались, що краще співпрацювати з приватними операторами, які запустять роботу навчального закладу та платитимуть оренду.

Нам важливо, щоб школа у комплексі була. З одного боку, часто освітні заклади передбачені нормами, якщо у тебе великий комплекс, а поруч садки та школи перевантажені, ти маєш збудувати. З іншого - якісний оператор у комплексі створює додаткову цінність для мешканців.