Інтерв'ю із СЕО Zezman Holding Борисом Голденштейном

Текст: Оксана Гришина

 

– Ви стали ініціатором створення стратегічної платформи Smart Sustainable City як інструменту розвитку України. Розкажіть про основні її засади.

– Щоб виграти конкуренцію за українців, недостатньо забезпечити базову безпеку. Сьогодні агломерації та мегаполіси, що розвиваються за принципами Smart Sustainable City, здатні конкурувати з окремими державами за залучення талановитих та економічно активних мешканців з усього світу. Саме такі точки розвитку ми маємо створити.

Smart Sustainable City (Розумне Стійке Місто) – комплекс принципів розвитку міст як з нуля, так і існуючих, що відповідають цілям сталого розвитку, це про інноваційну економіку, орієнтовану на екологію, з акцентною увагою на соціальні та культурні аспекти. Smart Sustainable City використовують інновації, інформаційно-комунікаційні технології та інші засоби для покращення якості життя мешканців, ефективності функціонування міста, забезпечуючи потреби не тільки нинішнього населення, а й майбутніх поколінь. Таке місто включає розумну урбаністику, розумні технології, енергетичну ефективність, відповідальне управління відходами та водними ресурсами.

Я вдячний колегам з ринку, які вже підтримали ідею – представникам двох девелоперських компаній UDP та Ribas Group.

 

– Що саме ви пропонуєте?

– Запропонована нами Формула трансформації українських міст включає чотири кроки. Перш за все, необхідно вивчити, адаптувати та імплементувати успішні світові практики та підходи Smart Sustainable City. За більш як 20 років стійкі міста досягли значних змін, які, на думку експертів, Україна зможе відтворити за 5-7 років. Те саме стосується використання міжнародних стандартів, спрямованих на підвищення якості життя людей. Україна не потребуватиме десятиліть для пошуку свого шляху сталого розвитку, міжнародні інститути вже розробили десятки ISO-стандартів і навіть KPI для міст та їхніх керівників.

Третім кроком передбачено адаптацію успішних світових практик та підходів до українських реалій. Четвертий – синхронізація цінностей та принципів громад, влади, девелоперів та інших зацікавлених сторін. Тільки за дотримання цих кроків можна розраховувати на гармонійний розвиток територій, створення сучасної інфраструктури та умов підвищення якості життя людей.

Трансформація українських міст у стійкі потребує комплексного підходу та спільних зусиль суспільства, влади та бізнесу та можлива лише за умови ефективного партнерства. Адаптуючи та імплементуючи найкращі міжнародні практики вже сьогодні, ми прискорюємо відновлення та розквіт України.

 

– У своїх девелоперських проектах ви вже впроваджуєте елементи розумних стійких міст? Досвід яких країн ви використовуєте?

– В Україні живу постійно з 2009 року, і у своєму девелоперському бізнесі, визначаючи концепції, стратегії, моделі розвитку проекту, спираюся на досвід Ізраїлю. Я репатріювався з Литви до Ізраїлю 90-го року, коли він уже був сформований і як держава, і як нація. Звісно, сьогоднішній Ізраїль і той, 33-річної давнини, це різні країни. На моїх очах Ізраїль трансформував агломерації, трансформував регіони, розвивав малі міста. Я спостерігав за цим процесом у цілісних комплексах. Розвиваючи регіони, агломерації влада створювала всі необхідні умови для створення ком'юніті.

Але зараз наведу трохи інший кейс. 24 лютого, коли почалася війна, я зібрав команду і сказав: повірте моєму ізраїльському досвіду, ми багато років в Ізраїлі постійно в стані війни, нас тероризують, обстрілюють, на нас нападають без попередження, і все ж Ізраїль навчився жити в цих умовах, він не просто виживає, він розвивається. Потрібно заспокоїтися, усвідомити та звикати жити в режимі Ізраїлю.

Тому ми в Zezman Group навесні 2022 року визначили план тактичних цілей, спрямований на стабілізацію бізнесу, стабілізацію тилу та утримання ринку у місті Одеса. Я вважаю, що ми впоралися із цим завданням.

 

– За даними ЛУН, в Одесі до кінця 2023 року відновили роботу на будмайданчиках 71% довоєнних проектів.

– Ми з 24 лютого не зупиняли процес. Ми продовжували будувати на всіх наших проектах: і на функціональному комплексі Urban Market, і на функціональному житловому містечку Artville, і на функціональному житловому містечку Keks. Це великі проекти. Концепції цих містечок розробляються на засадах та цілях сталого розвитку. Усі проекти, які ми будуємо в Одеській агломерації, розвиваємо на території одного населеного пункту – ОТГ "Авангард", усі його знають як Сьомий кілометр.

 

- На початку грудня ФДМ виставив на приватизацію єдиний майновий комплекс ДП "ТВК" (у народі - "7-й кілометр") під Одесою зі зниженою стартовою ціною 104,1 млн грн. Площа ділянки – 6,5 га. Ви плануєте взяти участь?

- Ні, не беремо участі. Ми сусіди. Але ми віримо, що він трансформуватиметься та розвиватиметься, посилюючи ОТГ "Авангард".

 

- Отже, на території ОТГ "Авангард" ви будуєте три великі проекти за принципами сталого розвитку?

- Проектів більше – сім. Загалом вони охоплюють 180 га територій, на яких ми плануємо збудувати 1,5 млн кв. м, приблизно на 70-100 тис. населення. Три в активній фазі – це вже будинки, які ми будуємо та заселяємо. Якщо говорити про їх споріднений взаємозв'язок, то ми їх будуємо у прив'язці до єдиних принципів та цінностей. Вони концептуально один одного взаємно доповнюють, зокрема інфраструктурно. Ми їх "упаковуємо" у портфель під назвою Zezman City.

 

- На якому етапі решта чотирьох проектів?

- На різних етапах девелопменту. На деякі з них є дозвіл на будівництво, деякі в процесі ленд-девелопменту.

 

- Ви сказали, що сила Ізраїлю полягає в тому, що будуються не міста, а саме ком'юніті. Які сценарії ви опрацьовуєте, створюючи нерухомість для майбутніх 70 тисяч населення?

- І для кожного окремо взятого проекту, і для портфеля ми спираємось на сім принципів Zezman City. Один із цих принципів - Ready to use. Ми створюємо продукт, яки готовий до використання. Коли починаємо заселяти будинок, то здаємо готові до заселення квартири. І до цього моменту частково створюємо інфраструктуру, яка надає базові соціальні послуги – освіта, медицина, спорт. Таким чином, це дозволяє нам відразу після введення об'єкта, заселяти людей і одночасно інтегрувати їх у ком'юніті. Окрім парасолькового ком'юніті Zezman City, створюємо в його рамках окремі групи за інтересами. Комусь подобається спорт, комусь інтелектуальні активності, ми надаємо можливість вибирати за смаком варіанти для свого дозвілля.

 

– А робочі місця?

- Робочі місця також створюємо. Більше того, серед наших працівників багато людей, які спочатку стали нашими клієнтами, заселилися у наші будинки та надалі стали нашими працівниками. І навпаки – є люди, які спочатку стали нашими співробітниками, потім заселилися та стали частиною ком'юніті.

 

- У "Авангарду" склалася базова спеціалізація, торгівля. Що зараз там відбувається? Чи з'являються альтернативні спеціалізації території?

- У нас достатньо просторів для розвитку рітейлу та загалом підприємництва на території ком'юніті. Жителі знають бренди, які відкривають свої магазини, ресторани, кафе тощо. Плюс Zezman City обирають багато працюючих у сфері IT-індустрії. Завдяки створеному нами стабільному енергопостачанню, електрика була навіть під час блекауту минулої осені-зими... В Одесі нас назвали містечком незламності. Це важливо не лише для IT-спільноти, а й для всіх мешканців.

 

– Скільки у ваших проектах вже живе людей?

- Понад п'ять тисяч, буде й сто. У житловому місті KEKS ми здали два будинки експлуатацію в 2022, ще два добудували в 2023, загалом це понад 500 квартир. Заселення мешканців проходить, але не так швидко, як планували, на жаль, бо багатьох нема у місті. Ми продовжуємо будувати, і в першому півріччі 2024 року плануємо заселити ще кілька будинків - і в KEKS, і в Artville.

Також портфель Zezman City передбачає комплексний та цілісний розвиток інфраструктури. Наприклад, на території Artville є школа, ми керуємо їй самі. Плануємо будівництво ще 4 шкіл, розрахованих більш як на 1000 осіб.

 

- Чи плануєте бути оператором і цих шкіл, створюєте мережу навчальних закладів?

- Ми пішли у стратегію розвитку партнерства. Запрошуємо успішних операторів освітнього бізнесу до колаборації. Сподіваємося, що наступну нашу школу відкриємо у партнерстві з досвідченими операторами.

 

- Чи можете вже назвати партнера?

- Поки що ведемо перемовини.

 

- Яка стратегія щодо розвитку іншої соціальної інфраструктури? Шукаєте оператора чи передаєте громаді?

- Щось ми передаємо місту. Наприклад, у січні 2024 року плануємо завершити оздоблювальні роботи та обладнання вбудованої амбулаторії на території Zezman City та передати її місцевому муніципалітету. Є у нас цікавий кейс – відкрили поліцейський пункт на території. Ми виділили приміщення, повністю його обладнали і там нацполіція відкрила свій пункт. А ще ми створюємо добровільну пожежну бригаду. У нас хороша комунікація з ДСНС, налагоджені процеси. У разі, не дай Боже, виникнення пожежі, насамперед включається добровільна пожежна бригада, далі вже приїжджає ДСНС.

 

- У складі комплексів є офісна нерухомість?

- У нас є офісна, адміністративна нерухомість, якою самі керуємо. Наприклад, зараз у Artville функціонує коворкінг площею близько 100 метрів. Наразі будуємо ще один коворкінг площею близько 400 кв. м. Ці простори використовуються як для роботи, але й інших активностей. Ми там, до речі, організовуємо навчальні курси, маркетинг, англійську мову і так далі. Вечорами проходять клуби інтелектуальних ігор, сусіди збираються, грають у "Мафію", дивляться кіно разом.

 

- Ви сказали, що вам удалося стати містечком незламності. Як вдалося досягти енергетичної самодостатності?

- Насамперед команда Zezman проявила себе як команда незламності. Ми утримали команду, утримали процеси, взаємини з нашими партнерами, з нашими клієнтами, з нашими резидентами. Ми їм показали, що ми на місці, нікуди не їдемо, всі офіси працюють у штатному режимі. У штатному режимі ми відразу організували процеси центру навчання, як жити в нових реаліях. Проводили тренінги, навчали людей, як тримати себе у стабільному психоемоційному стані. І це допомогло.

 

- Це психологічні та організаційні моменти. А з технічного куту зору, як вдалося досягти стабільної електрики?

– Задовго до війни на території Zezman City, а саме в Artville, організували автономні енергомістечка. Ми встановили великі генератори, мегаватники, та автоматизували систему переходу з постійною на екстрену систему енергопостачання.

 

- Скільки коштувала ця інвестиція в автономні джерела?

- Не такі вже й великі інвестиції, якщо говорити про Artville. Організація подібного енергомайданчика може коштувати девелоперу приблизно 700 тис. доларів.

 

- А загалом плануєте використовувати альтернативні джерела енергетики – сонячні батареї чи теплові насоси, наприклад?

- Ми більшою мірою концентруємось на енергоефективності. Орієнтуємось на ДБН, плюс доповнюємо свої ідеї, пов'язані з автономними рішеннями енергозабезпечення якихось малих об'єктів, які споживають електроенергію. Наприклад, встановлюємо сонячні панелі на автобусній станції.

Важливо зазначити ще такий момент. Ми самостійно розвиваємо інженерну систему, будуємо практично всі зовнішні мережі – дороги, комунікація, будуємо енерговузли. І все робимо із запасом, із розрахунку на зростаючий обсяг споживання. Ми дорослішаємо, у кожному нашому проекті передбачаємо вже більш передові та інноваційні інженерні рішення, спрямовані не лише на енергозбереження, а й на забезпечення автономності. Розробляємо та прораховуємо технічні інженерні концепції та плануємо реалізовувати їх. У багатьох наших проектах, на які одержали дозволи, плануємо будувати вже автономні системи енергогенерації. Розпочнемо з сонячної енергії.

 

- Ви акцентуєте увагу на екології як одному із принципів стійких міст. Як це відображається у проектах?

- Ми одним із перших українських девелоперів підписали Глобальний договір ООН, ми на практиці знаємо, що таке sustainable development. Стійкий розвиток складається з трьох розділів – розвиток економіки, екологія та соціальний успіх. Розвивати міста з погляду екології – це зберігати водні, земні ресурси, загалом вести діяльність з інтересів майбутніх поколінь. Деякі рішення вже застосовуємо, практикуємо розподіл сміття на наших об'єктах, в офісі сортуємо сміття.

 

- Можливо, збираєте дощову воду, щоб потім використати її для догляду за територією?

- Оскільки наші об'єкти на околиці "Авангарду", ми влаштовуємо ландшафт таким чином, щоб дощова вода йшла в поля, які потребують поливу. Є ідея будувати накопичувачі, стежити, щоб вода не закисала. Є інженерні рішення, можливо, будемо використовувати і для поливу або, якщо не дай Боже знадобиться, для гасіння пожежі.

 

– Які регіони ви розглядаєте для розвитку?

- До війни ми визначили стратегію, що хочемо збудувати в Україні п'ять стійких міст. У кожному з обраних регіонів формуватимемо портфель проектів за прикладом Zezman City, з проектами, пов'язаними концептуально, ціннісно та за принципами. Зрозуміло, війна внесла певні корективи у житті всіх нас, зокрема у бізнес-системи. Тим не менш, ми сповнені оптимізму, віримо в нашу перемогу та хочемо реалізовувати заплановані раніше проекти. Сьогодні досить серйозно розглядаємо Київську агломерацію та Західну Україну. У середньостроковій перспективі також плануємо вибрати локацію в центральних областях. Але щодо Східної України поки що багато питань безпеки.

 

- Де ви розглядаєте ділянку для проекту у столичному регіоні?

- Ми плануємо заходити до передмістя, як це зробили в Одесі. Знайдемо цікаву для нас локацію та почнемо її. Є три критерії – логістика, безпека та близькість до густонаселеного спального району міста. Ми аналізували напрямок Одеської та Житомирської траси.

 

– Ці точки зростання, які вже є у Київській області, тільки зараз вони розвиваються більше у бік котеджного будівництва. Яким буде ваш проект?

- Будуть якісь сегменти котеджного будівництва і буде будівництво багатоквартирних 5-7-поверхових будинків.

 

- Яке з міст розглядаєте на заході країни?

– Ужгород. Згідно з нашим аналізом, там є проблеми із системами комунікацій, і з водою, і з електрикою. Ходімо в автономні рішення.

 

– Населення України вже скоротилося внаслідок війни. Чи захочуть люди після війни жити в містах, чи це буде сценарій зменшення щільності забудови?

- Думаю, у найближчі десять років люди обиратимуть малоповерхову забудову, менші за щільністю населення райони. Але при цьому прагнути бути в часовій доступності від центру міста. Якщо стан економіки країни сприятиме тому, що люди зможуть заробляти, щоб жити у власному будинку, вони обиратимуть власний будинок. Все залежатиме від рівня статків населення, а його рівень – від стану економіки.

 

- За які гроші ви будуєте протягом війни? Це масштабні проекти. Чи це залучене фінансування, партнерське фінансування?

- Насамперед, власні ресурси. Плюс наші інвестори та роздрібні інвестори. Наша більшість сумлінно виконує свої зобов'язання, незважаючи на вартість.

 

- Тобто, у вас невеликий відсоток людей, які перестали платити?

- Ні, він суттєвий. Але понад 50% роздрібних інвесторів виконують свої фінансові обов'язки.

 

– Ми обговорили, у яких комплексах люди купуватимуть житло для себе. А як зміняться переваги інвесторів?

- Вони будуть більшою мірою орієнтовані на нерухомість із готовими бізнес-рішеннями. Наприклад, формат апарт-готелів, сервісних апартаментів, який пропонує Ribas, це тренд, який набирає обертів у всьому світі. Думаю, що багато девелоперів або підуть у колаборацію з подібними управляючими компаніями, або почнуть створювати власну. І пропонувати не просто нерухомість, а вже бізнес-продукт інвесторам, які зацікавлені отримувати пасивний дохід. До речі, у нас є така компанія, що управляє.

 

- Яка частка тих серед ваших покупців, хто обирає квартиру для себе, та тих, хто для пасивного доходу?

– Більшість купує квартиру для себе. Це одна з переваг будівництва ком'юніті. Люди обирають квартири у наших об'єктах, бо хочуть стати частиною нашого ком'юніті. Тому у нас справді невисокий відсоток клієнтів, які інвестують у нерухомість з метою отримання пасивного доходу. Близько 10-15% людей. Ці інвестори працюють через нас. Користуються мобільним цифровим рішенням, мають кабінет, доступ до інформації, бачать, як управляється їхня нерухомість у реальному часі.

 

– Цифрові інструменти відіграють важливу роль у розвитку ваших міст?

- Загалом розвиток цифрових платформ, розвиток цифрових продуктів у системі – одна із сторін нашої стратегії. Це новий тренд, який охарактеризує нашу нову реальність, інтегровану інтернет-реальність. У нас вже є, наприклад, такі інструменти, як Комфорт 360, City as a Service.

Все, що ми проектуємо та будуємо, ми робимо навколо клієнтського досвіду нашого мешканця. Наша сервісна ціль – "безшовний" досвід. Купуючи квартиру в одному з наших містечок, клієнти автоматично отримують доступ до нашої діджитал-платформи Zezman City. Насамперед, до кабінету мешканця, в якому зібрано інформацію про хід будівництва його активу та додатково графік оплати для клієнтів, які купили квартиру на виплат.

При отриманні ключів і в момент вселення вже в новій ролі отримують доступ до кабінету жителя. Усі опції, від оплати комунальних послуг до бронювання безкоштовного мангалу в барбекю зоні та виклику майстра додому – доступні в один дотик. Ми прагнемо передати зручність сервісу Дія, але в масштабах наших містечок. Наприклад, в одному з останніх релізів ми додали можливість не тільки орендувати місце для паркування, але й самостійно здати в оренду своє власне місце для паркування на території містечка. Sharing economy – це також один із важливих елементів стійких міст. Будь-який актив, що не використовується, ти повинен мати можливість "шерити" (здавати в короткострокову оренду).

У Smart city значна "підводна частина", яку не видно мешканцю. Вся інфраструктура життєзабезпечення містечка оцифрована та виведена на систему пультів та моніторів, що дозволяє не лише заздалегідь діагностувати можливі несправності, а й приймати ефективні рішення у критичних ситуаціях інженерною командою з будь-якої точки світу. Загалом формат Smart sustainable city – це міста-лабораторії, що стимулюють бізнес-колаборацію. За такими розумними містами майбутнє, де можна жити вже зараз.