Як з мінімальними втратами пройти наступаючу зиму торгівельним центрам України

Сергій Хоменко, керівник Департаменту розвитку проектів компанії UTG

 

Різке похолодання в перші дні вересня нагадало в черговий раз про наближення зими і пов’язаних з цим проблем забезпечення торговельних центрів комунальними послугами. Війна і світова політична ситуація суттєво вплинули на наявність і ціну енергоносіїв. Більшість прифронтових регіонів взагалі залишилися без інфраструктури газу, опалення та електроенергії. А в більш спокійних регіонах України ми також можемо очікувати на ракетні удари по тепло- та енергогенеруючим підприємствам. В таких тяжких умовах кожне комерційне підприємство мусить моделювати різні варіанти отримання енергоресурсів і економії комунальних витрат.

Ті об’єкти, які мають декілька взаємозамінних або доповнюючих джерел енергопостачання знаходяться в більш виграшній ситуації, ніж ті, які розраховують лише на одне джерело. Вони мають можливість заміни одного джерела іншим у разі перебоїв з постачанням окремих комунальних послуг. До початку гарячої фази війни ряд об’єктів комерційної нерухомості експериментували з альтернативними джерелами енергопостачання, такими, як сонячна енергія, теплові насоси, твердопаливні котли та іншим обладнанням. Але як показала практика такі альтернативні джерела не можуть забезпечити в повному обсязі потужності об’єкта та стабільність енергопостачання. Також довгострокова окупність обладнання і супутні проблеми його експлуатації не надто заохочують використовувати такі альтернативні джерела. Таким чином всім приходиться розраховувати в основному лише на стабільність забезпечення традиційними комунальними послугами. Деякі торговельні центри, системи опалення яких були побудовані для використання газу у якості енергоносія, вже зараз переробляють обладнання на альтернативне споживання електрики.

Окрім можливої нестабільності постачання комунальних послуг суттєвим викликом є нестримне підвищення їх вартості. Наприклад світову ціну на газ лихоманить всі останні місяці, а ціна електроенергії на внутрішньому ринку з початку війни виросла більш ніж в півтора рази:

 

 

 

Відповідно кожен торговельний центр шукає шляхи оптимізації своїх витрат. Серед поширених методів економії – датчики вмикання/вимикання світла в санвузлах, датчики подачі води в сантехнічному обладнані, бойлери с таймерами, ескалатори з датчиками руху, вмикання зовнішнього освітлення з допомогою датчика освітленості або за таймером та інші автоматичні системи. Але можливістю автоматичного вмикання кожної системи за окремим графіком або регламентом зараз вже нікого не здивуєш. Об’єкти з більш сучасним обладнанням і системами диспетчеризації мають можливість індивідуального налаштування енергоспоживаючого обладнання окремо по кожному приміщенню орендаря та по різним секторам загальних зон. Це дозволяє застосовувати індивідуальні графіки вмикання температурних режимів та потужності і секторів повітрообміну. Більш того, наявність такого обладнання дозволяє аргументовано переводити частину загальних витрат об’єкта в індивідуальні витрати орендаря. В цьому випадку орендар стає особисто зацікавленим в економії витрат і долучається до регулярного планування економії витрат, а також більш ретельно контролює дії свого персоналу на орендованій площі. Таким чином особисті комунальні витрати власника торгового центру можна максимально наблизити до нуля.

Але така можливість покращити фінансову ситуацію є тільки в торгових центрах з невеликою вакантністю орендарів. В інших випадках основну частину комунальних витрат буде нести сам власник торгового центру. Таким чином в ці тяжкі часи власнику торгового центру краще взяти орендаря з мінімальною орендною платою, але щоб той компенсував комунальні витраті, ніж самостійно нести фінансовий тягар витрат.

Також перед початком холодного сезону потрібно перевірити герметичність тамбурів вхідних груп та регламент використання орендарями завантажувальних зон, достатність потужності теплових завіс, налаштування ширини розсування вхідних дверей та дистанції їх спрацювання. З допомогою спеціального обладнання необхідно перевірити теплоізоляцію будівлі та герметичність стиків і швів.

Додаткову економію принесе скорочення часу роботи об’єкта, почергове використання ескалаторів (використовувати тільки на підйом) та/або ліфтів, зменшення освітлення та потужності вентиляції в періоди зменшення трафіку відвідувачів, індивідуальні домовленості з орендарями про зниження температури в їх приміщеннях.

Важливим інструментом економії є постійний контроль використання енергоспоживаючого обладнання персоналом та орендарями. Ряд об’єктів навіть використовують спеціальне програмне забезпечення, яке on-line контролює поточне споживання електроенергії в кожному секторі, і в разі понаднормового збільшення ліміту використання, система видає повідомлення черговому оператору з вказанням сектору де потрібно оперативно виявити проблему і зменшити витрати електроенергії.

Окремо треба подбати про наявність фінансового ресурсу для мінімізації витрат на електроенергію. Лібералізація ринку електроенергії дозволила вибирати більш зручного постачальника енергії і індивідуальний графік передоплат по мінімальним розцінкам за електроенергію. В той же час тільки деякі торговельні центри включили в свої угоди вимоги до орендарів аналогічного попереднього авансування комунальних витрат.

Таким чином є багато інструментів і моделей мінімізації витрат зі збереженням стабільного постачання комунальних ресурсів. Від комплексності і завчасності проведених заходів буде залежати максимальна економія витрат на проходження зимового періоду.