Елліна Юрченко, експерт із земельних питань УКАБ 

У Верховній Раді України зареєстровано законопроєкт щодо планування використання земель (реєстр. № 2280 від 7.10.2019), який вже прийнятий у 1-му читанні, та готується до другого читання.

 Відбувається відхід від радянських принципів використання земель в межах категорії за цільовим призначенням та видом цільового призначення земель. Натомість вводяться зонування територій (зонінг), відповідно будуть встановлюватись функціональні зони - частина території територіальної громади, стосовно якої визначений певний набір допустимих видів цільового призначення земельних ділянок та відповідно до законодавство встановлені обмеження у використанні землі у сфері забудови. В межах видів функціонального призначення території будуть встановлюватись категорії земель та види цільового призначення. В свою чергу вид функціонального призначення території буде визначатись у комплексному плані населеного пункту. Класифікатори видів цільового призначення землі, видів функціонального призначення територій, правила їх застосування та співвідношення між ними розробляє Мінрегіон та повинен прийняти Кабмін. Наразі невідомо як будуть співвідноситись види функціонального призначення та категорії земель.

Важливим для землевласників та землекористувачів є те, що зміна функціонального призначення території не тягне за собою припинення права власності або права користування земельною ділянкою і не тягне обов’язковості зміни виду її цільового призначення. Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення. А вже при зміні власника земельної ділянки потрібно змінити цільове призначення відповідно до функціонального призначення.

Також нововведення у процедурі зміни цільового призначення земельної ділянки. Вона буде відбуватись з моменту внесення відомостей до ДЗК. Окрім того, встановлення цільового призначення тепер не потребує: розроблення документації із землеустрою; погодження з органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади. Водночас втрати с/г виробництва при зміні цільового призначення земельних ділянок с/г призначення на іншу категорію складатиме 30% між НГО земельної ділянки та після зміни її  цільового призначення. Якщо цільове призначення земельної ділянки с/г призначення буде змінюватись на лісогосподарське призначення, природно-заповідний фонд, історико-культурне призначення, то суб’єкти звільняються від сплати втрат с/г виробництва.

Законопроєкт № 2280 передбачає ряд змін щодо земель водного фону, житлової та громадської забудови. Так, межі водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, пляжних зон зазначатимуться у документації із землеустрою, позначатимуться органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування на місцевості інформаційними знаками. Відомості про межі будуть вноситись до ДЗК як відомості про обмеження у використанні земель. Щодо земель житлової та громадської забудови, то з прийняттям законопроєкту № 2280 вони зможуть знаходитись і за межами населених пунктів.

Низка значних змін вноситься у сфері землеустрою, що в свою чергу тепер  зачіпає і с/г землі. Головним містобудівним документом буде комплексний план просторового розвитку територій територіальної громади. Він буде розроблятись на всю територію територіальної громади або об’єднаної територіальної громади і не буде розроблятись у випадку, якщо територіальна громада включає лише територію населеного пункту. Метою розробки комплексного плану є цілісний просторовий розвиток населених пунктів та територій громади за межами населених пунктів, забезпечення сталого розвитку територіальної громади з додержанням принципу збалансованості державних, громадських та приватних інтересів. Комплексного плану повинні дотримуватись суб’єкти містобудівної діяльності, зокрема обмежень використання земель у сфері забудови щодо:

- граничної допустимості висотності будівель;

- максимальної допустимої щільності населення в межах житлової забудови відповідної житлової одиниці;

- мінімально допустимої відстані від об’єкта до червоної лінії.

Комплексний план просторового розвитку територій територіальної громади включатиме:

1) генеральний план населеного пункту (адміністративного центру);

2) генеральні плани населених пунктів та детальні плани території у межах території територіальної громади, затверджені до прийняття комплексного плану;

3) генеральні плани населених пунктів у межах території територіальної громади, необхідність розроблення яких встановлена рішенням про затвердження комплексного плану;

4) планувальні рішення генеральних планів інших населених пунктів та детальних планів територій у межах території територіальної громади;

5) детальні плани території у межах території територіальної громади;

6) межі функціональних зон всієї території територіальної громади з вимогами до забудови та ландшафтної організації таких зон;

7) історико-архітектурні опорні плани історичних ареалів населених пунктів.

Фінансування робіт з планування територій АР Крим, областей, районів, територій територіальних громад здійснюватиметься за рахунок коштів відповідних місцевих бюджетів, коштів міжнародної технічної та/або фінансової допомоги, в тому числі у вигляді грантів. За розрахунками експертів, розробка комплексного плану території ОТГ буде коштувати у 10 разів менше ніж розробка генеральних планів кожного окремого населеного пункту.

Неоднозначними положеннями законопроєкту № 2280, які становлять значні ризики для землекористувачів, є нові положення щодо примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності. Зокрема відомості про межі територій, щодо яких може здійснюватися примусове відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності, зазначатимуться у комплексних планах просторового розвитку території територіальних громад, генеральних планах населених пунктів, детальних планах території. Строк таких обмежень не може перевищувати 10 років, відомості про такі межі та обмеження вносяться до ДЗК. В межах таких територій:

- укладення договорів користування земельними ділянками державної та комунальної власності може здійснюватися лише у випадку включення до таких договорів умов щодо обов’язковості їх розірвання в односторонньому порядку за рішенням власника земельної ділянки у випадку необхідності використання земельної ділянки для розміщення вказаних об’єктів без відшкодування землекористувачу збитків, завданих таким розірванням, а також без відшкодування йому вартості поліпшень земельної ділянки;

- поновлення (продовження дії) договорів користування земельними ділянками державної та комунальної власності може здійснюватися лише у випадку включення до таких договорів умов зазначених у попередньому абзаці.

На наше переконання, такі норми щодо розірвання договорів користування земельними ділянками в односторонньому порядку з ініціативи власника земельної ділянки без компенсації збитків землекористувачу, є несправедливими та потребують врахування інтересів не лише суспільної необхідності, а й землекористувачів. Зважаючи на це, потрібно встановити норми щодо завчасного попередження землекористувача про розірвання договору не менше ніж за 1 рік та передбачити йому відшкодування збитків, можливість зібрати врожай. У разі, якщо це стосується с/г земель, то збитками для землекористувачів можуть бути витрати на обробіток с/г угідь, витрати на добрива, садивний матеріал, засоби захисту рослин, вартість с/г  робіт, вартість незібраного врожаю тощо.

Загалом, законопроект № 2280 має позитивні риси щодо реформування земельних відносин та розробки комплексних планів просторового розвитку громад, що включатиме землевпорядні та містобудівні аспекти. Окрім того, він сприятиме раціональному використанню земель, зменшить корупційні ризики при зміні цільового використання земель та їх нецільовому використанні. Проте потребують ясності пропоновані види функціонального призначення територій та їх співвідношення з категоріями земель та їх цільовим призначенням.