15:30 11.12.2020

Автор НАЗАР БЕНЧ

Перспективи інвестування: класичні або гнучкі офіси

5 хв читати
Перспективи інвестування: класичні або гнучкі офіси

Назар Бенч, власник інвестиційно-будівельної компанії "Фенікс Груп"

 

Кожен із секторів комерційної нерухомості по-своєму відреагував на умови, створені пандемією. Хоча й не всі учасники відклали угоди, на ринку інвестицій переважає позиція вичікування. Частка інвестицій, які були залучені в комерційну нерухомість України в 2020 році, знизилася в порівнянні з 2018-2019 роками, впрдовж яких вкладення склали понад 300 млн дол. у рік.

Змінилися й пріоритети: наприклад, у минулому році вкладення в готельну нерухомість були як ніколи актуальні. Зокрема, можна відзначити позитивний вплив з боку лоукостерів Ryanair і Wizz Air, які сприяли туристичному потоку. Зважаючи на останні події, попитом відзначається складська нерухомість.

У минулому році ринки торговельної та офісної нерухомості відзначалися активністю. Так, в офісному сегменті ситуація майже стабілізувалася після економічної кризи 2014-го — обсяг нових площ збільшився вдвічі.

Інвестиційний клімат у країні

У 2015-2017 рр. Україна досягла значних результатів у реформуванні банківської системи. У 2019-2020 рр. уряд працював над прийняттям ряду документів для підвищення прозорості та інвестиційної привабливості будівельного ринку. Це скасування пайових внесків, закон про вдосконалення нормування в будівництві, антирейдерський закон, земельна реформа. На сьогодні триває реформування будівельної галузі, включно з впровадженням електронного кабінету забудовника.

Для визначення показника, наскільки легко вести бізнес у тій чи іншій країні, найчастіше беруть до уваги рейтинг Doing Business. Аналітики розглядають наявну в країні законодавчу базу, яка сприяє залученню інвестицій та розвитку бізнесу (чи навпаки). У 2020-му Україна істотно піднялася в зазначеному рейтингу, посівши 64 місце з 190.

Так, комерційна нерухомість, а саме офісний сегмент України, може бути цікавим для зарубіжних інвесторів. Зокрема, вітчизняний ринок характеризується прибутковістю, наявністю перспективних площ і відповідною за параметрами "ціна-якість" кваліфікації робочої сили. Однак у сьогоднішніх реаліях відсутність прозорих правил гри в Україні і, як результат, недостатня захищеність фінансових вкладень, стає перепоною на шляху залучення інвестицій з-за кордону. І поки така тенденція переважає, інвестори вкладають в ринки нерухомості сусідніх країн.

Окремо про офіси

Офісний сегмент спонукає до інвестування, оскільки вважається однією із найперспективніших форм для вкладень. У цілому діапазон окупності в секторі становить від 7 до 10 років. Наприклад, за нашими підрахунками період окупності БЦ "Майдан Плаза" 8 років. Показник залежить від місця розташування, класу об'єкта та ін. чинників.

Ринок офісів України характеризувався активним розвитком проектів останні кілька років. Попередні два роки сегмент відзначався зростанням орендних ставок і низьким рівнем вакантності. Цьому сприяли підвищений попит і нестача пропозиції, що визначали подальший інтерес інвесторів до даного сектору.

У цьому році в експлуатацію здано 7 проектів столичної офісної нерухомості. Більш того, ще до 20 бізнес-центрів планувалося реалізувати до кінця року. Однак введення частини з них вже очікують у 2021-му. Таким чином, незважаючи на коронакризу, обсяг реалізованих офісних площ у цьому році буде не меншим, ніж у 2019-му.

З іншого боку, сьогодні простежується тенденція до збільшення вакантності. Компанії скорочують орендовані площі, насторожено підходять до підписання договорів на тривалий термін (більше року). Так, за даними компанії CBRE, якщо в 2018 році цей показник був на рівні 4%, то сьогодні — близько 13%. Така тенденція триватиме до стабілізації подій, пов'язаних з пандемією.

У результаті зниження попиту дещо відбилося на цінах. Так, на початку 2020 року 1 м2 у бізнес-центрі класу "А" обходився орендарям близько 25-30 доларів у місяць; на кінець червня вартість знизилася до 20-25 доларів за м2, включаючи експлуатаційні платежі та податок на додану вартість.

Офісна нерухомість у світі також характеризувалася позитивними показниками до карантину. Так, у деяких країнах Євросоюзу рівень інвестування в сегмент відновився вже в передостанньому кварталі 2020 року. Однак все може змінитися в залежності від подальшого розвитку ситуації. З економікою буде корелювати і кількість залучених інвестицій. А поки напрям оптимізації витрат з боку орендарів триває.

Попит на гнучкі офіси

Гнучкі офіси з можливістю короткострокової оренди стали своєрідною альтернативою класичним офісам. Останні зазвичай здаються великими площами, що релевантно для великих компаній. Але і такі орендарі для оптимізації витрат можуть використовувати коворкінги, наприклад, обираючи приміщення для деяких департаментів.

Сьогодні в Україні попит на гнучкі офіси продовжує набирати обертів. У порівнянні з минулим роком, загальна площа коворкінгів у Києві зросла до 40%.

Варіанти розвитку таких проектів — реалізація гнучких офісів власне девелопером або кооперація з учасниками ринку (надання площ в оренду чи злиття) — оцінюють у кожній окремій ситуації.

Однак грамотно спроектовані і реалізовані об’єкти у будь-якому випадку будуть користуватися попитом. А сучасні енергозберігаючі технології та "зелене" будівництво сприяють скороченню витрат на експлуатацію будівлі і можуть стати визначальним чинником для залучення орендарів.

Варто відзначити, що коворкінги навряд чи витіснять класичні офіси. Швидше тенденції і формати просторів будуть змішуватися, модифікуватися й тестуватися на "виживання".

Наприклад, у деяких європейських країнах під час карантину спостерігався попит на коворкінги в нецентральній частині міста — часто в межах районів, де  проживають співробітники. З розвитком ринку така тенденція може стати актуальною й для України. Однак рівень прибутковості таких проектів вимагає зваженого аналізу локації, попиту та ін. чинників.

Український ринок нерухомості має всі передумови для залучення зарубіжних інвестицій. Незважаючи на прагнення до оптимізації, в офісній нерухомості простежується попит на якісні об'єкти. Однак для заохочення інвесторів від держави необхідні більш активні дії по зниженню регулювання бізнесу і забезпеченню рівних правил для всіх компаній, що має бути підтримано незалежною судовою системою.

РЕКЛАМА

ОСТАННЄ

ОЛЕГ ВИШНЯКОВ

Чому зупинка транзиту української агропродукції через Польщу безпідставна

КОСТЯНТИН БОНДАРЄВ

Зупинка транзиту російського газу через Україну: агресор втратить мільярди

ІГОР ЖДАНОВ

Як з брудною водою ледь не вилили дитину Або як зберегти вітчизняне виробництво засобів тактичної медицини

ВІТАЛІЙ ГЕРСАК

Коли добра воля держави дійде до добровольців?

РУСЛАН ГОРБЕНКО

Війна триває 10 років. Ми не маємо права про це забувати

СЕРГІЙ ТАРУТА

"Санкційний Рамштайн": як зупинити ракетний терор росіян?

ОЛЕКСАНДР КРАМАРЕНКО

Три запитання колишній очільниці Платінум банку

ВАДИМ ЧЕРНИШ

Сталий розвиток України: вибір між "пушкою" і "маслом"

СЕРГІЙ МАГЕРА

Екоцид світового масштабу: чи відповість Кремль за злочини проти довкілля

ОЛЕКСАНДР КРАМАРЕНКО

Гойдалки? Та це нормально, навіть закономірно для криптовалют

РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА

UKR.NET- новости со всей Украины

РЕКЛАМА