Ринок нерухомості 2020: апокаліпсису не сталося
Ірина Ткаченко, член правління PARSA, власник рієлтерської агенції "Т-ірис"
Як повів себе ринок нерухомості в агресивному 2020 р? Незважаючи на очікування покупців, "дива" у вигляді обвалу цін на житлову нерухомість не сталося. Більш того, за даними британського агентства нерухомості Knight Frank Group у квартальному дослідженні Global House Price Index Q3, 2020, Україна піднялася з сьомої на шосту сходинку за темпами зростання цін на житлову нерухомість. Згідно цього дослідження, ціни зросли на 10,3%.
Березневий локдаун не на довго поставив на паузу досить жвавий ринок нерухомості та рієлторської послуги. Варто сказати, що за будь-яких кризових умов, ринок нерухомості веде себе досить інерційно, не реагує різко. Період жорстких карантинних заходів не став виключенням. Перші два-три тижні більшість учасників ринку прислухалися і придивлялися до ситуації, покупці – в очікуванні зниження ціни, а продавці – в надії на утримання докарантинної. Тим часом мотивовані покупці купували, а мотивовані продавці несуттєво торгувалися і продавали.
Професіональні ріелтори активно адаптували і маркетингову стратегію, і її реалізацію до вимог карантину: знімали більш інформативні відео об’єктів, готували детальну презентацію, проводили "живі" перегляди, озброївши і себе, і клієнтів необхідними засобами захисту.
Найбільш уразливим виявився ринок оренди як комерційної, так і житлової нерухомості. Різко вивільнилася велика кількість об’єктів, впав попит приблизно на 50%, що і викликало досить різке зниження ціни в середньому на 35%. Але з послабленням карантинних мір в травні 2020 року, і цей сегмент поступово почав повертатися в звичний рух. Ціни на оренду почали стабілізуватися, але в "бюджетному" сегменті на кінець року так і не досягли своєї докарантинної планки, втративши в ціні до 20%
З початку квітня 2020 року різко виріс попит на оренду заміської нерухомості, а конкретно – приватних будинків. Всі зрозуміли, що карантин, вірогідно, затягнеться, тож краще провести його на свіжому повітрі з власним двором. Цей момент співпав ще й з сезонністю, коли багато сімей виїжджають на весняно-літній період за місто. Це спровокувало суттєве підвищення цін на оренду в даному сегменті в середньому на 40% в піковий період. Об’єм купівлі-продажу приватного сектору в приблизно стокілометровій зоні від Києва також показав серйозний приріст (приблизно 15%) в порівнянні з таким же періодом 2019р
Ринок купівлі-продажу житлової нерухомості в столиці вже на початку літа почав показувати потроху стабільне підвищення цін, що і показало в підсумку по року 10,3%.
Що цікавого відбулося в 2020 році на ринку нерухомості? Дуже чітко окреслилась одна тенденція: на ринку відбулося суттєве збільшення кількості угод по реалізації заставного майна. Мова йде про майно, що забезпечувало іпотечні кредити фізосіб. Знадобилося декілька років, щоб врешті решт знайти ту золоту середину, коли і банк, хоч і частково, може повернути свої кошти, і боржник не залишився на вулиці, та ще й з великим боргом. Далеко не всі змогли справитися з кредитами, які отримали в 2005-2008рр на придбання житла. І, на жаль, не всі змогли домовитися з банком про реструктуризацію чи часткове повернення і прощення решти боргу. Багато банків продали борги колекторським компаніям, а ті, в свою чергу, намагаються повернути кошти різними методами: від скаженого психологічного тиску до абсолютно лояльних домовленостей. Тому ми і можемо побачити на ринку об’єкти (чи угоди) з ціною нижчою відсотків на 15-20 від ринкової, коли мова йде про нерухомість, перехід права власності на яку був за ст. 38 Закону України "Про іпотеку", наприклад. Або нерухомість з меншим дисконтом, яка добровільно реалізується боржником за попередньою домовленістю з кредитором. Такі угоди досить часте явище на сьогодні. Й можна прогнозувати, що кількість саме таких угод із заставною нерухомістю у 2021 році ще більше зросте.