Як власникам житлових сертифікатів пересвідчитися в юридичній "чистоті" вторинної нерухомості перед купівлею?
Ольга Оніщук, керівниця програми "Правова безпека власності" Українського інституту майбутнього, засновниця волонтерського проєкту "Поверни своє"
За офіційною статистикою, в Україні вже було згенеровано понад 800 перших житлових сертифікатів, які підтверджують надання компенсації за знищені внаслідок збройної агресії росії оселі. Такі сертифікати не лише допоможуть українцям, котрі залишилися без даху над головою, придбати нові домівки, а й суттєво пожвавлять ринок нерухомості, який в умовах війни переживає не найкращі часи.
Поки що використати житлові сертифікати для купівлі нерухомості на первинному або вторинному ринку не можна. Протягом останніх кількох місяців триває активна технічна підготовка до старту цього "компенсаційного" етапу, який серед іншого передбачає розробку функціонала електронного кабінету нотаріуса в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна, необхідного для реалізації таких сертифікатів.
В очікуванні запуску механізму використання житлових сертифікатів більшість власників таких документів вже розпочали пошук нових осель. Ті, хто планує купувати нерухомість на вторинному ринку, зазвичай зважають на зовнішні фактори: розташування житла у відносно безпечному регіоні України, що є обов’язковою умовою для компенсаційної процедури, кошторис квартирного питання, технічні характеристики помешкання, стан внутрішнього опорядження, зручне місцезнаходження тощо. При цьому майбутні господарі квадратних метрів нерідко забувають про не менш важливі юридичні деталі, які можуть ускладнити або ж взагалі унеможливити придбання житла.
Розкажу про 2 базові кроки для самостійної онлайн-перевірки вторинної нерухомості, яку варто провести перед подачею звернення про фінансування до Укрпошти.
Крок 1. Варто перевірити, чи зареєстровано житло у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Наразі це можна зробити онлайн: відповідна опція знову доступна на порталі державних послуг "Дія" за цим посиланням. Тут швидко і за незначну плату (послуга надається буквально за декілька хвилин, її вартість — близько 30 грн) можна отримати інформацію про нерухомість та її власника.
Для того, щоб скористатися сервісом, потрібно зареєструватися чи авторизуватися у кабінеті громадянина на порталі "Дія", заповнити онлайн-форму, вказавши відомості про об'єкт нерухомого майна (адресу чи реєстраційний номер) або кадастровий номер земельної ділянки, або дані про особу власника.
Сформована довідка дасть змогу з’ясувати:
- кому належить нерухомість (один власник або кілька);
- коли вона була набута у власність та на яких підставах;
- чи зареєстровані будь-які права на житло, окрім права власності (наприклад, право оренди);
- чи наявні щодо майна обтяження (арешт, заборона відчуження, іпотека), що унеможливлюють проведення операції купівлі-продажу майна.
Якщо інформації стосовно житла у ДРРП відсутня, це означає, що, вочевидь, відомості про право власності господаря помешкання містяться на паперових носіях. Відтак, перед посвідченням договору купівлі-продажу для уточнення інформації щодо права власності нотаріус сформує письмовий запит до БТІ, яке свого часу реєструвало правовстановлюючий документ. Відповідну довідку БТІ має надати протягом 30 днів.
На такий юридичний нюанс варто зважати з огляду на встановлені строки для укладання договору купівлі нерухомості з використанням житлового сертифікату: підтвердження можливості фінансування придбання житла від Укрпошти буде дійсним протягом 30 календарних днів! Це може ускладнити проведення операції купівлі-продажу, а в окремих випадках і унеможливити її (скажімо, якщо архів БТІ, в якому містилася інформація про право власності продавця, було знищено внаслідок російської військової агресії).
Крок 2. Необхідно з’ясувати, чи не фігурує власник нерухомості в Єдиному реєстрі боржників.
Цей реєстр ведеться з метою оприлюднення в режимі реального часу інформації про невиконані майнові зобов’язання боржників для запобігання відчуженню ними майна. Перевірка здійснюється безкоштовно. В якості критеріїв пошуку потрібно вказати прізвище та ім’я власника помешкання або його реєстраційний номер облікової картки платника податків.
Наявність інформації про власника нерухомості у вказаному реєстрі є серйозним ризик-фактором, тому від наміру купувати житло у такого продавця варто відмовитися.
Безумовно, самостійно з’ясовувати всі деталі юридичної історії житла і його власника неможливо. Забезпечити реєстраційну "чистоту" правочину — це завдання нотаріуса, який буде посвідчувати договір про придбання нерухомості з використанням житлового сертифіката!
Тож, якщо є сумніви стосовно операції купівлі-продажу, можна укласти з продавцем попередній договір, який підлягає нотаріальному посвідченню. І вже на цьому етапі може з’ясуватися, що нерухомість, скажімо, була набута у шлюбі, тому потрібна заява-згода одного з подружжя на відчуження майна, справжність підпису на якій засвідчена нотаріально, навіть якщо він чи вона не є титульним власником (тим, хто вказаний у ДРРП). За відсутності такої згоди оформити правочин неможливо. Також під час посвідчення попереднього договору нотаріус може встановити факт застосування санкцій до продавця нерухомості, у такому разі він має відмовити у вчиненні нотаріальної дії.
