Ольга Оніщук, керівниця програми "Правова безпека власності" Українського інституту майбутнього, засновниця волонтерського проєкту "Поверни своє"

 

Початок 2024 року ознаменувався стартом чергового етапу компенсаційного механізму — реалізацією на ринку нерухомості, як первинному, так і вторинному, житлових сертифікатів. Такі сертифікати — це, нагадаю, електронні документи, що підтверджують гарантії держави профінансувати придбання нового житла для власників знищених під час війни осель. Це новий інструмент, який вже активно застосовується. Як свідчить офіційна статистика Мінвідновлення, майже 100 українських родин вже придбали за компенсаційні гроші нові домівки, а для ще 500 власників сертифікатів забронювали кошти. 

Окремі правила використання сертифікатів зазнають суттєвих змін. 16 січня 2024 року Уряд затвердив постанову №39, якою передбачено внесення змін до низки компенсаційних і реєстраційних процедур.

Про ключові новації, а також те, як вони вплинуть на алгоритм реалізації житлових сертифікатів, — розкажу детальніше.   

Ліміти для формули обрахунку компенсації

Спершу розкажу про зміни у формулі обрахунку компенсації за зруйновані оселі, точніше в одному з її елементів — площі знищеного об’єкта нерухомого майна. Уряд встановив граничну межу для квартир —  не більше 150 кв. метрів та для приватних будинків —  не більше 200 кв. метрів.

Якщо говорити мовою цифр, то з огляду на визначені у згаданій формулі коефіцієнти максимальна сума компенсації за зруйновану квартиру площею 150 кв. метрів, яка розташована, скажімо, у Печерському районі (має найвищий регіональний коефіцієнт — 2)  столиці в старому будинку, зведеному ще на початку минулого століття, — це трохи більше 12 млн грн. Для приватних будинків найвищий розмір компенсації становитиме понад 11 млн грн (розрахунок за найвищим регіональним коефіцієнтом для садиби площею 200 кв. метрів, розташованій у Києві).  Тобто, якщо площа зруйнованої квартири чи будинку буде більшою за 150 та 200 кв. метрів відповідно, то її власнику обрахують суму компенсації з огляду на встановлені ліміти. Водночас засобами Реєстру пошкодженого і знищеного майна (РПЗМ) буде зафіксована площа об’єкта зруйнованого майна, яка перевищує максимальні обмеження площі для підрахунку компенсації. У подальшому площа, щодо якої не була нарахована компенсація, буде використана у разі подання заяви на компенсацію за рахунок репарацій або інших джерел, якщо така компенсація буде передбачена нормативно-правовими актами.

Встановлення обмежень для площі зруйнованих осель, на мою думку, це цілком логічний крок розробників компенсаційного механізму, адже на практиці траплялися випадки, коли заяви на компенсацію подавалися щодо об’єктів площею 1000 кв. метрів і більше.  По суті йшлося про величезні маєтки або цілі котеджі містечка, які були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП) як один об’єкт, тож у випадку їх руйнування, суми компенсації могли бути колосальні. Так, вочевидь, бути не повинно! Адже бюджет державної програми "єВідновлення" має своє вікно можливостей, він точно не безмежний, а кількість постраждалих, особливо найбільш вразливих категорій населення, які мешкають у прифронтовій зоні під ворожими обстрілами, постійно зростає. Про власників зруйнованого житла, яке знаходиться на тимчасово окупованих територіях (ТОТ), і які дуже чекають на доступ до компенсації, я навіть не говорю... Для таких осіб отримати можливість придбати за компенсаційні кошти бодай якесь житло у відносно безпечному регіоні країни — життєво необхідно. Тож встановлення певних лімітів для компенсації — це питання соціальної справедливості.

Обов’язкова оцінка майна, яке придбається

Ще одна важлива новація стосується питання оцінки нерухомості, яка придбається з використанням житлового сертифіката. Нетривала практика реалізації цього інституту вже продемонструвала непоодинокі випадки певних маніпуляцій із вартістю житла, коли ціна питання купівлі нерухомості, про яку домовилися продавець і покупець, суттєво відрізнялася від суми, вказаної у експертному звіті про оцінку майна. Наприклад, у договорі купівлі-продажу була заявлена вартість нерухомості 5 млн грн, тоді як у експертному висновку про оцінку зазначалася сума в 1 млн грн.

Думаю, це пов’язано з тим, що різницю вартості оселі, якщо вона є меншою за номінал житлового сертифіката, в грошовому еквіваленті отримувачам компенсації поки що не виплачують. Відомості щодо цієї різниці наразі вносяться до РПЗМ. Очікується, що сплата суми недоотриманої компенсації її отримувачам буде здійснюватися за рахунок грошових коштів, отриманих від країни-агресорки в майбутньому в якості так званих репарацій.

Щоб унеможливити випадки штучного завищення вартості житла на практиці, до Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна додали важливе уточнення про те, що вартість нерухомого майна, визначена у звіті про оцінку майна, зазначається в договорі про придбання житла з використанням житлового сертифіката. Така оцінка здійснюється відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та проводиться до укладення договору.

Зверну увагу на ще одну принципову зміну. У зверненні про фінансування придбання житла, яке подається до Укрпошти для бронювання коштів, вже не потрібно зазначити відомості щодо майна, яке придбається (адреса, площа, кількість кімнат), а також попередньо узгоджену з власником/замовником будівництва ціну квадратних метрів. Вказувати потрібно тільки відомості щодо житлового сертифіката/сертифікатів (номер та дата, сума компенсації) та інформацію про заявника (П.І.Б, реєстраційний номер облікової картки платника податків (за наявності), а також контактну інформацію (номер телефону, поштова адреса, електронна адреса).

Це означає, що подача звернення до Укрпошти вже не "прив’язується" до конкретного житла, фактично пошук нерухомості на ринку можна здійснювати вже після бронювання коштів, але зрозуміло, що у відведений на резервування грошей строк — 30 днів, це буде зробити важко. Втім суто теоретично вже зараз власники житлових сертифікатів навіть за умови, що держава вже забронювала для них кошти, а продавець нерухомості з якихось причин відмовився її відчужувати або ж стали відомі факти, що унеможливлюють проведення операції купівлі-продажу (наприклад, забудовник не встиг зареєструвати спеціальне майнове право на "первинну" нерухомість, подібні випадки на практиці вже траплялися), протягом місяця можуть знайти нове житло і встигнуть його придбати, оформивши договір у нотаріуса.  

Спрощення процедури припинення права власності

Нагадаю, що державна реєстрація припинення права власності на знищене житло — є однією з обов’язкових умов для отримання компенсації. Перевірку дотримання такої умови здійснює нотаріус до моменту  посвідчення договору про придбання нерухомості з використанням житлового сертифіката.

На якому кроці компенсаційного шляху мала відбутися така державна реєстрація, — це питання на нормативному рівні раніше не було чітко врегульовано. Через це дехто з господарів зруйнованого житла припиняли своє право власності ще до моменту подання заяви про виплату компенсацію, що в подальшому унеможливлювало доступ до її отримання (в Дії відповідна заявка не реєструвалася через відсутність автоматичного підтвердження інформація про право власності з ДРРП). 

Зараз це питання у Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна вже було врегульовано. Встановлено, що отримувач компенсації має здійснити дії щодо державної реєстрації припинення права власності на знищений об’єкт нерухомого майна у випадку ухвалення "компенсаційною" комісією рішення про надання компенсації (житлового сертифіката або грошових коштів для фінансування будівництва) — після затвердження уповноваженим органом такого рішення і до дати нотаріального посвідчення договору про придбання житла з використанням житлового сертифіката або до моменту проведення виплати компенсації.

Водночас було суттєво спрощено процедуру припинення права власності. Раніше державна реєстрація припинення права власності на об’єкт нерухомості у зв’язку з його знищенням проводилася тільки за наявності відомостей про факт знищення, отриманих реєстратором чи нотаріусом з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Автоматично ця інформація в систему зазвичай не потрапляла, тож власникам зруйнованих осель нерідко потрібно було збирати пакет документів (як правовстановлюючих, так і підтверджуючих факт знищення) і звертатися до фахівців бюро технічної інвентаризації (БТІ). Спеціалісти БТІ виїжджали на огляд житла і тільки потім вносили відповідні відомості до ЄДЕССБ. Така процедура була тривалою, а сама послуга — платною (коштувала в середньому кілька тисяч гривень).

За новими правилами для проведення державної реєстрації припинення права власності на знищену нерухомість достатньо буде надати реєстратору чи нотаріусу витяг з РПЗМ із зазначенням відповідних відомостей про факт знищення майна, або ж акт комісійного обстеження (категорія пошкоджень об’єкта в якому зазначена як "об’єкт непридатний для використання за цільовим призначенням, повністю втратив свою економічну цінність, наявні пошкодження несучих та огороджувальних конструкцій, ступінь та характер яких свідчить про небезпеку аварійного обвалення об’єкта (зруйнований об’єкт)") чи акт дистанційного обстеження (для мешканців Мелітополя, який став пілотним містом для тестування експериментального проєкту обстеження руйнувань на ТОТ), або їх копій, засвідчених підписом заявника.  

Зауважу, що за загальним правилом така процедура державної реєстрації проводиться за місцезнаходженням знищеного майна, за винятком випадків, коли нерухомість розташована у АР Крим, Донецькій, Запорізькій, Луганській, Миколаївській, Харківській та Херсонській областях: у такому разі припинити право власності можна у будь-якого державного реєстратора чи нотаріуса.