Ольга Оніщук, керівниця програми "Правова безпека власності" Українського інституту майбутнього, засновниця волонтерського проєкту "Поверни своє"

 

Старт процедури подання заяв про виплату компенсації за знищене внаслідок російської військової агресії житло очікується з дня на день. Урядовці вже розпочали бета-тестування відповідного функціоналу в Дії, а ще раніше ухвалили низку нормативних актів, необхідних для практичної реалізації так званого закону про компенсацію. Один з таких документів — це Порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, який містить відповіді на два надважливих для постраждалих питання: на яку суму компенсації вони можуть розраховувати і як будуть використовувати житлові сертифікати на українському ринку нерухомості?

Як визначатиметься сума компенсації?

Розмір відшкодування за знищене під час війни житло буде визначатися компенсаційними комісіями за двома різними формулами залежно від типу нерухомості.

За зруйновані квартири компенсація буде обчислюватися за формулою, яка скрадатиметься з п’яти обов’язкових елементів.

Перший елемент — це показник вартості 1 кв. метра житла на вторинному ринку в цілому по Україні, що наразі становить 36 422,33 гривні.

Другий елемент — регіональний коефіцієнт, який враховує відмінність вартості  1 кв метра житла для різних областей, районів і окремих міст України: найвищий показник — 2, найнижчий — 0,5.

Наприклад, для столиці передбачені різні показники залежно від району: найнижчий показник — 1,157— встановлений для Деснянського району Києва, найвищий — 2 — для Шевченківського, Печерського та Голосіївського районів. Для Київської області цифри інші: 0,944 — це найвищий коефіцієнт, який встановлений для Бучанського району, найнижчий — 0,511 — передбачений для Білоцерківського району. 

Третій елемент — це коефіцієнт, який враховує кількість кімнат у зруйнованій квартирі. Передбачено три різні показники: 1-кімнатна квартира – 1,0261; 2-кімнатна — 0,9307; 3-кімнатна і більше — 0,9096;

Четвертий елемент — коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за 1 кв. метр залежно від року забудови:  1800-1917 роки — 1,22; 1918-1990 роки — 0,69; із 1991 року і дотепер — 1,03;

І, нарешті, п’ятий елемент — це площа знищеного житла у квадратних метрах.

Останні два параметри — рік забудови і точну площу житла — мають міститися в технічному паспорті на квартиру. Такий паспорт у більшості випадків буде обов’язковою складовою пакету документів, який постраждалі подаватимуть до компенсаційних комісій на підтвердження свого статусу власника зруйнованого помешкання. Звісно, це за умови, що раніше інформація про житло не була внесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо такі відомості вже містяться в реєстрі, — тоді для отримання компенсації жодних паперових документів, що підтверджують право власності, подавати не потрібно.

Нагадаю, що перевірити, чи міститься інформація про житло у вказаному реєстрі, дуже просто: при подачі повідомлення про пошкоджене житло в Дію дані про об’єкт (його адреса) мають з’явитися автоматично. Якщо такої синхронізації не відбулося, скоріше за все, інформація про право власності в реєстрі відсутня.

Повертаючись до формули обчислення компенсації, то вона застосовуватиметься шляхом множення всіх п’яти елементів.

Як це працюватиме?.. Проілюструю на прикладі. Розрахую розмір компенсації за знищену трикімнатну квартиру площею 70 кв. метрів, яка розташовувалася у будинку 2010 року забудови у Шевченківському районі міста Києва.  У підсумку множення всіх п’яти елементів формули (36422,33 х 2 х 0,9096 х 1,03 х 70) отримуємо суму — близько 4 млн 777 тис. грн. Для порівняння проведу калькуляцію для аналогічної за площею трикімнатної квартири сучасної забудови, але розташованої в Київській області, скажімо, в місті Біла Церква. Виходить сума майже в 4 рази менша — приблизно 1 млн 221 тис грн  (36422,33 х 0,511 х 0,9096 х 1,03 х 70).

Утім це ще не всі розрахунки! Тепер треба з’ясувати, чи не будуть вказані суми меншими за опосередковану вартість спорудження житла у столиці і в Київській області. Відповідні показники за регіонами України визначені у відповідному наказі: для Києва вартість становить  24 397 грн за 1 кв. метр, для Київської області — 20 848 грн. Тобто для квартири площею 70 кв. метрів у столиці опосередкована вартість — це близько 1 млн 707 тис. грн (24 397 х 70), а для Київської області — майже 1 млн 460 тис. грн (20 848 х 70). Це означає, що у першому випадку сума компенсації, обрахована за базовою формулою залишається незміною, власник зруйнованої столичної оселі має отримати близько 4 млн 777 тис. грн, тоді як господар квартири у Білій Церкві може розраховувати на майже 1 млн 460 тис. грн відшкодування, адже розмір компенсації, який було визначено за загальною формулою (приблизно 1 млн 221 тис. грн), менший за показник опосередкованої вартості спорудження житла у Київській області.

Формула для обчислення компенсації за зруйновані приватні будинки (це садиби, садові і дачні будинки) значно простіша, вона містить 3 обов’язкові елементи.

Перший — це показник вартості 1 кв. метра для приватних будинків на вторинному ринку в цілому по Україні, що наразі становить 22 197, 14 гривні.

Другий елемент — це регіональний коефіцієнт у розрізі областей і великих міст України. Для Київської області цей показник становить — 1,519, а для самої столиці — 2,481. Для порівняння: найнижчий показник — 0,5 — наразі встановлений одразу для п’яти областей України (Чернігівської,  Черкаської, Сумської, Донецької та Луганської).

Третій елемент — площа знищеного будинку.  

Наприклад, за цією формулою власник зруйнованої садиби площею 100 кв. метрів у Київській області має отримати майже 3 млн 372 тис. грн (22 197,22 х 1,519 х 100), тоді як господар такого ж за розміром приватного будинку, але у Чернігівській області, може розраховувати на значно скромнішу суму відшкодування — близько 1 млн 110 тис. грн. При цьому не слід забувати про правило, що розмір компенсації встановлюється на рівні не нижче вартості спорудження житла відповідної площі, розрахованої за показником опосередкованої вартості у регіонах України відповідно до місцезнаходження такого майна. Тому множимо відповідні показники для Київської (20 848 грн) Чернігівської (20 900 грн) областей на 100 кв. метрів і отримуємо 2 млн 85 тис. грн і 2 млн 90 тис. грн відповідно. Це означає, що власник будинку площею 100 кв. метрів на Київщині отримає 3 млн 372 тис. грн компенсації, а господар аналогічної за розміром оселі на Чернігівщині — 2 млн 90 тис. грн.

Розумію, що провести такі розрахунки постраждалим буде досить складно, особливо зважаючи на те, що окремі елементи цих формул — це змінні величини, які періодично коригуються. Так, тільки показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України за останній рік вже декілька разів змінювалися.

Саме тому на сайті волонтерського проєкту «Поверни своє» для власників знищеного житла вже в серпні ми плануємо запустити компенсаційний онлайн-калькулятор. Це — безкоштовна опція, скористатися якою зможе будь-хто у кілька кліків.  Наприклад, власникам знищених приватних будинків достатньо буде ввести всього два параметри — регіон розташування зруйнованого помешкання і його площу, а програма автоматично визначить суму компенсації, врахувавши регіональні показники опосередкованої вартості спорудження житла.

Хто і на який вид компенсації може розраховувати?

Компенсація за зруйновану нерухомість буде надаватися двома способами.

Перший — шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання для фінансування будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку. Такий рахунок відкриватиметься на ім’я отримувача компенсації. Кошти матимуть цільове призначення і строк використання — три роки з дня їх зарахування. Знімати готівку зі спеціального рахунка або поповнювати його самостійно забороняється.

Другий спосіб — це фінансування придбання оселі з використанням житлового сертифіката.

Житловий сертифікат — це електронний документ, що підтверджує гарантії держави профінансувати придбання нової оселі на первинному або вторинному ринку нерухомості в обсязі, що дорівнює грошовій сумі, зазначеній у такому документі. Строк його використання — 5 років з дня видачі: протягом цього терміну отримувач компенсації має направити запит про фінансування придбання житла до відповідного виконавця програми.

Власники зруйнованих приватних будинків самостійно обиратимуть один з двох видів компенсації, тоді як господарі знищених квартир зможуть розраховувати тільки на житлові сертифікати.

Власники житлових сертифікатів обиратимуть нерухомість на ринку самостійно. Вони можуть шукати домівку у будь-якій територіальній громаді України, крім тимчасово окупованих територій і регіонів, де тривають бойові дії. Усі супровідні витрати (плата за нотаріальні дії,  адміністративний збір за проведення державної реєстрації тощо) також здійснюються отримувачами компенсації самостійно.

 

Який алгоритм використання житлового сертифіката?

Розкажу про 4 базові кроки, які після надання компенсаційною комісією житлового сертифіката необхідно зробити для придбання нової оселі.

Крок 1. Вибір житла на первинному або вторинному ринку нерухомості у будь-якому відносно безпечному регіоні України.

Отримувач компенсації буде узгоджувати «ціну питання» (вартість житла і можливість часткового або повного фінансування його придбання з використанням житлового сертифіката) з власником або замовником будівництва. Іншими словами, якщо вартість нової оселі буде перевищувати суму компенсації, вказану у житловому сертифікаті, постраждалий зможе здійснити доплату самостійно. У випадку, коли розмір відшкодування, який буде спрямовуватися на придбання житла, перевищуватиме його ціну, різниця вартості отримувачу компенсації виплачуватися не буде, принаймні поки що.  Очікується, що в майбутньому виплата отримувачу компенсації суми недоотриманого відшкодування буде здійснюватися за рахунок репарацій, отриманих від країни-агресорки.  

Обираючи нову оселю, скажімо, приватний будинок, власники житлових сертифікатів мають пам’ятати про ще один важливий нюанс: витрати на придбання земельної ділянки, на якій розташоване житло, також будуть враховуватися, якщо це не призведе до перевищення суми компенсації. Тобто, якщо постраждалий отримав компенсацію у сумі, наприклад 2 млн грн, і знайшов на ринку приватний будинок вартістю 1,5 млн грн, при цьому ділянка, на якій він розташований, коштує 500 тис. грн, він зможе покрити такі витратити за рахунок житлового сертифіката. У такому разі в платіжному дорученні щодо перерахування коштів будуть зазначатися реквізити договорів купівлі-продажу житла та земельної ділянки, на якій воно розміщене.

Слід врахувати, що сума коштів, визначена в житловому сертифікаті, державою буде виплачуватися в безготівковій формі безпосередньо на рахунок продавця нерухомості. Звісно, власник житлового сертифіката і продавець квадратних метрів зможуть домовитися про готівковий завдаток, який отримувач компенсації може сплатити з власної кишені для резервування житла. Але таку домовленість, як й інші попередні наміри щодо придбання оселі, краще оформити юридично. Адже в житті трапляється всяке, скажімо, продавець нерухомості може змінити свою думку, знайшовши інших покупців, які готові будуть придбати житло одразу за власні готівкові кошти. Тож, такі попередні договірні зобов’язання краще зафіксувати на папері.

В ідеалі, напевно, варто укласти попередній договір купівлі-продажу і посвідчити його нотаріально. Щоправда, існують певні ризики для покупця, адже на цьому етапі він ще не матиме гарантій фінансування придбання житла від держави і чітких строків їх виконання. Втім на первинному ринку нерухомості такі ризики мінімальні. Нагадаю, що в жовтні минулого 2022 року покупці квартир в новобудовах отримали додаткові гарантії захисту своїх прав. Однією з таких гарантій є недопущення будь-яких платежів на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій.  

Крок 2. Подання до виконавця відповідної програми — АТ «Укрпошта» — звернення про фінансування придбання житла у розмірі, визначеному в житловому сертифікаті. Це звернення можна подати онлайн — через Дію, або офлайн: звернувшись до нотаріуса, ЦНАПу або органу соціального захисту населення.

У зверненні про фінансування придбання житла буде зазначатися така інформація:

• відомості щодо житла, яке отримувач компенсації має намір придбати (адреса, площа, кількість кімнат);

• попередньо узгоджена з власником/замовником будівництва ціна такого житла;

• відомості щодо житлового сертифіката (номер та дата, сума компенсації);

• інформація щодо засобів зв’язку з отримувачем компенсації (номер телефону, поштова адреса, електронна адреса).

Ці заявки будуть надходити до АТ «Укрпошта» автоматично і розглядатимуться раз на п’ять робочих днів в порядку черговості надходження з урахуванням пріоритетного права на отримання компенсації. У разі відсутності у виконавця програми грошових коштів, розгляд звернень автоматично зупинятиметься та поновлюватиметься після надходження фінансування.

Треба врахувати, що підтвердження можливості фінансування придбання житла від АТ «Укрпошта» буде дійсним протягом 30 календарних днів. На цей час грошові кошти будуть резервуватися за отримувачем компенсації.

Крок 3. Укладання договору про придбання нової оселі з використанням житлового сертифіката.

Після резервування компенсаційних коштів потрібно звернутися до нотаріуса для проведення операції купівлі-продажу і посвідчення відповідного договору.

Якщо договір стосуватиметься нерухомості на первинному ринку, нотаріус має пересвідчитися у надійності ділової репутації забудовника і перевірити юридичну чистоту квадратних метрів у майбутній новобудові.

Нотаріус буде здійснювати і перевірку дотримання вимог щодо розташування житла у відносно безпечному регіоні України, а також — наявності факту припинення права власності отримувача компенсації на знищену оселю, за яку надаються компенсаційні кошти. Іншими словами, на етапі посвідчення договору про придбання житла з використанням житлового сертифіката нотаріус має пересвідчитися, що було проведено державну реєстрацію припинення права власності на нерухомість у зв’язку з її знищенням.

На якому етапі має відбутися державна реєстрація припинення права власності? Це відкрите питання. На нормативному рівні воно чітко не врегульовано, ба більше, в Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна було закладено досить контроверсійне положення про те, що «для отримання компенсації отримувачу компенсації необхідно провести дії щодо державної реєстрації припинення такого права відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Питання в тому, як будуть трактувати припис «для отримання компенсації», тобто коли постраждалому потрібно буде звертатися до державного реєстратора і проводити дії щодо припинення права власності на знищене майно: після рішення компенсаційної комісії про надання відшкодування або на етапі розгляду заяви, або ще раніше, до подачі відповідної заявки?.. Однозначну відповідь на це питання треба знайти вже зараз, поки механізм надання компенсації за знищену нерухомість ще не запрацював.

Повертаючись до покрокового алгоритму, зазначу, що договір про придбання житла з використанням житлового сертифіката матиме дві обов’язкові умови.

Перша — накладення заборони на відчуження нерухомості строком на п’ять років, тобто протягом такого строку отримувач компенсації не зможе продати або подарувати нову оселю. Друга умова стосується перерахування коштів компенсації на рахунок продавця житла АТ «Укрпошта»: це має відбутися протягом 5️ робочих днів з дня внесення даних про договір нотаріусом до Реєстру пошкодженого та знищеного майна.

Крок 4. Оформлення права власності на житло, придбане за компенсаційні кошти.

Вносити відомості про право власності на таке житло до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно буде той же нотаріус, який посвідчував договір.

На цьому етапі також є певні перестороги щодо практичної реалізації. Вочевидь, перехід права власності на нерухомість від продавця до покупця має відбутися вже після перерахування компенсаційних коштів на рахунок продавця. І в цьому випадку сигналом для проведення державної реєстрації переходу права власності має бути документарне підтвердження зарахування коштів на рахунок.  Отримати таке підтвердження, скажімо, довідку з банку, зможе тільки власник рахунку, тобто продавець, який може виявитися недобросовісним і не поінформує нотаріуса про зарахування коштів. Саме тому всі нюанси щодо зобов’язань продавця і покупця варто регламентувати на рівні договору про придбання житла з використанням житлового сертифіката.