Альона Шмигель, головний економіст Управління аналізу системних ризиків Департаменту фінансової стабільності НБУ

 

В Україні вже шість років діє мораторій на стягнення застави за валютною іпотекою, якщо ця застава – єдине житло позичальника. І  минулого тижня його продовжили ще на півроку.

Причина впровадження мораторію в далекому 2014 році полягала в тому, що після різкого знецінення гривні більшість позичальників втратили можливість платити за кредитами в інвалюті. Тоді мораторій було запроваджено тимчасово, до створення механізму реструктуризації валютних кредитів. Навряд чи тоді хтось міг подумати, що цей процес затягнеться більш, ніж на шість років.

За цей час банківська система встигла накопичити значний обсяг кредитів, що взагалі не обслуговуються позичальниками. Це, у свою чергу, негативно вплинуло на платоспроможність та рентабельність банків, а отже і на їхню здатність виконувати зобов’язання перед власними вкладниками. Адже мораторій – це не автоматичне прощення боргу за іпотекою, він просто робить неможливим стягнення застави за кредитом, а отже просто заморожує проблему на роки. Тим самим він фактично дозволяє позичальникам ігнорувати умови кредитних договорів та робить неможливим повернення виданого кредиту банками.

Як діє мораторій за кордоном?

Мораторій на стягнення житла, що є заставою за кредитом, покликаний захищати населення за несприятливих економічних умов. З точки зору соціальної справедливості, не можна дозволити, аби, тимчасово втрачаючи роботу чи частину доходу, люди втрачали єдине житло. Але характерна його особливість – це завжди тимчасове рішення.

Попри важливу соціальну роль, мораторій має і зворотну сторону: високий рівень морального ризику (англ. – moral hazard). Тобто, знаючи, що за порушення умов угоди нічого не буде, платити за позикою припиняють навіть ті позичальники, на фінансовий стан яких криза майже не вплинула. 

Одним із найбільш показових прикладів з історії мораторію є заборона відчуження ферм, введена в США у відповідь на виклики Великої депресії. Клінічна картина була схожою на ту, що передувала мораторію в Україні в 2014 році. Доходи боржників від продажу агропродукції стрімко падали, а платіж за іпотекою був фіксований. Тож обслуговувати іпотеку фермери були більше не в змозі.

Але, на жаль, мораторій виявився тоді мало ефективними, адже економічна ситуація була патовою: ціни на продукцію так і не досягли навіть половини докризового рівня, тому більшість позичальників так і не змогли покращити свій фінансовий стан, аби сплатити кредит. Тож стягнення застави вдалось лише відтермінувати і лише мала частина боржників змогла  зберегти своє житло. 

Малоуспішний мораторій часів Великої депресії мав помітні наслідки для економіки. За його умовами фермери платили банкам лише мізерну частину місячних платежів. І щоб встояти, кредитори мали вжити заходів: зменшити ризик за новими позиками і компенсувати собі недоотримані доходи. Тож банки підвищили вимоги до позичальників та ставки за новими кредитами, що негативно вплинуло і на попит, і на пропозицію кредитування. Іпотека майже зникла.

Так само у відповідь на виклики глобальної кризи 2008 року, уряд Угорщини запровадив мораторій на стягнення застави. Спершу він діяв до вересня 2009 року. Потім його продовжили до 2012 року. Тема ж його скасування стала причиною гучних дебатів, адже в боротьбі за голоси політики не поспішали приймати болюче, але необхідне рішення. Тоді знайшли компроміс: було запроваджено перехідний період із річною квотою на кількість стягнень. В 2012 році це було 3%, а в 2014 - 5% від непрацюючих кредитів. Насправді банки навіть недовикористовували квоту, обираючи більш м’які заходи роботи із проблемними боржниками. Врешті, мораторій було знято лише в 2016 році, що запустило процес очищення системи від “поганих” кредитів, нагромаджених за період його дії. Якщо на початку 2016 року в Угорщині частка непрацюючих кредитів домогосподарств складала близько 22%, то наприкінці того ж року - вже близько 17%, а сьогодні – близько 4%.

Тож мораторій на стягнення застави – далеко не новий спосіб підтримки позичальників. До нього вдаються досить часто: навіть зараз через коронакризу у США ввели мораторій на стягнення застави за іпотекою, що була видана державними іпотечними агентами (Freddie Mac та Fannie Mae). З дати введення в березні 2020, мораторій продовжували синхронно з тим як розвіювався оптимізм стосовно тривалості карантину. Наразі вирішено, що мораторій діятиме до кінця цього року. Практика продовження лише на кілька місяців існує в США  не дарма, адже це лише тимчасовий захід підтримки боржника і не може тривати десятиріччями. Бо мораторій – це завжди дилема між збереженням активного іпотечного кредитування та підтримкою позичальників.

Що буде з мораторієм в Україні?

Попри те, що всі необхідні для скасування мораторію умови вже створені, з його відміною в Україні ніхто не поспішає.  Тимчасовий механізм продовжує працювати вже шостий рік.

У жовтні 2019 року запрацював Кодекс з процедур банкрутства. Кодекс передбачає механізм реструктуризації валютних кредитів та скасування мораторію вже в жовтні цього року. Хоча окремі політики і намагались подовжити мораторій до 2022 року. Наразі вдалось знайти компромісне рішення і стягувати майно за валютною іпотекою банки зможуть вже в квітні 2021 року.

Але банкам не варто чекати ще півроку, щоб владнати проблеми із валютною іпотекою. Вже зараз варто повторити спроби провести перемовини з позичальниками та знайти прийнятне для обох сторін рішення. Дія мораторію жодним чином не заважає реструктуризації. Та й боржникам за валютною іпотекою не варто готуватись до масового виселення. Як показує досвід, банки вважають стягнення застави надзвичайним заходом і, за можливості, намагаються врегулювати проблеми мирним шляхом. Боржники, які сядуть за стіл переговорів із банком та справно обслуговуватимуть реструктуризований борг, точно не залишаться без житла, адже чинні умови реструктуризації насправді є  справедливими та оптимальними для обох сторін. Вони передбачають прощення частини боргу та скасування будь-яких штрафів чи пені. А залишок кредиту буде погашатись виключно в розмірі ринкової вартості житла. Тобто по факту буде потрібно оплатити лише ті реальні квадратні метри за поточною ринковою ціною, в яких боржник наразі проживає, і нічого понад. Більш того, сторони завжди можуть домовитись і про інші, більш лояльні умови для позичальника.

Якщо в нашій історії мораторію нарешті вдасться поставити крапку, наслідки будуть сприятливими не лише для банків. Вищий рівень захисту власних прав дозволить банкам активніше кредитувати та знизити ставки за іпотечними кредитами. Щойно банкам вдасться позбавитись обтяжливого спадку проблемної іпотеки, вони нарешті зможуть дати їй другий шанс. Адже житлове кредитування завжди було і залишатиметься цікавим напрямом для банків.