14:22 13.09.2021

Автор ЮЛІЯ БЄЛОВА

Автоматична оцінка нерухомості - розвінчуємо міфи про сервіс

7 хв читати
Автоматична оцінка нерухомості - розвінчуємо міфи про сервіс

Юлія Бєлова, заступниця Голови Фонду державного майна України

 

Запуск Сервісу автоматичної оцінки вартості нерухомості наприкінці червня викликав справжній резонанс. Багато в чому це викликане тим, що новий, безкоштовний для всіх громадян України сервіс, вносить суттєві зміни у сфері оцінки нерухомості. Разом із тим, в інформаційному полі сьогодні існує багато недостовірної інформації про роботу сервісу, які можна узагальнити в низці упереджень.

Тому ми у Фонді держмайна уважно проаналізувавши їх, можемо детально розповісти чому вони не відповідають дійсності. 

Упередження 1: Сервіс автоматичного визначення оціночної вартості нерухомого майна систематично завищує вартість об’єктів нерухомості.

Здійснивши аналіз скарг стосовно завищення Сервісом вартості об’єктів нерухомості, Фонд держмайна з’ясував, що неточності в розрахунках у переважній більшості випадків спричинені некоректним заповненням вихідних даних про об’єкт, оціночну вартість якого потрібно визначити.

Відтак, щоб не отримати за результатом розрахунків Сервісу показник вартості майна, вищий за середній по ринку, Фонд державного майна наполегливо радить з уважністю до деталей заповнювати коректну інформацію у відповідні поля інтерфейсу Сервісу.  

На жаль, в інформаційне поле потрапляють повідомлення щодо завищення Сервісом вартості об’єктів нерухомості, побудовані на маніпуляціях із даними про ці об’єкти в Єдиній базі. Робиться це часто для того, щоб дискредитувати роботу Єдиної бази і поставити під сумнів її спроможність адекватно визначати вартість нерухомого майна. Як це відбувається.

Формуються довідки про оцінку одного і того ж об’єкта із зазначенням щоразу різної зони розташування в населеному пункті, без зазначення точної адреси або ж безпідставно застосовуючи коефіцієнти готовності об’єкта нерухомості

Якщо у користувачів виникають сумніви щодо правильності заповнення даних, вони можуть скористатися спеціальними, розробленими Фондом інструкціями з  формування е-довідки для різних типів об'єктів нерухомого майна. Знайти їх можна на головній сторінці сайту https://evaluation.spfu.gov.ua/.

Водночас, оціночна вартість одного і того ж об’єкта дійсно з часом може змінюватися. Інформація, на підставі якої здійснюється розрахунок оціночної вартості нерухомості, надходить до Єдиної бази щохвилини.

В Україні щодня здійснюється від 1,5 до 2 тисяч правочинів з нерухомим майном, фактичну вартість якої вносять нотаріуси до Єдиної бази. Так само збільшується масив інформації за рахунок нових оголошень про продаж об'єктів нерухомості.

Єдина база не є статичною і постійно самовдосконалюється за рахунок збільшення зареєстрованих в ній угод. Чим більше в базі стає угод, що слугують аналогами для вирахування оціночної вартості об’єктів нерухомості, тим більш приближеним до ринкового стає показник оціночної вартості.

Упередження 2: Через постійне завищення вартості нерухомості безкоштовним Сервісом, громадян України, незгодних з розрахованою ним оціночною вартістю, фактично змушують все рівно звертатись за розрахунком ринкової вартості їхньої нерухомості професійними оцінювачами за оплату.

Дійсно, запуск безкоштовного Сервісу не скасував таку опцію для громадян України, як послугу з оцінки своєї нерухомості професійними оцінювачами. Різниця полягає в тому, що професійний оцінювач розраховує показник саме ринкової оцінки об’єкта нерухомості. Водночас, Сервіс формує довідку про оціночну вартість. Обидва показники можуть бути використані при оподаткування нерухомого майна.

Однак варто розуміти, що ринкова оцінка буде корисна у разі наявності у об’єкта нерухомого майна специфічних характеристик, які не можуть бути корректно враховані Сервісом. До таких характеристик належить, наприклад, якість матеріалів, що використані при будівництві або ремонті об’єкта нерухомості.  

Сервіс з визначення оціночної вартості нерухомого майна розпочав свою роботу 29 червня цього року і станом на 7 вересня його послугами громадяни України скористалися вже більш ніж 330 тисяч раз. Водночас 22 870 сформовані ним довідки про оціночну вартість нерухомості були використані при правочині з нерухомістю. Як видно, такий користувацький попит означає лише те, що на сьогодні Сервіс вже став по-справжньому зручною і безкоштовно альтернативою платним послугам з визначення ринкової оцінки.  

Упередження 3: Даними, які вносяться до Сервісу для отримання довідки, можна маніпулювати щоб занизити податок з операції з нерухомістю.

Варто відзначити, що у разі якщо користувач Сервісу вносить недостовірні дані про об'єкт, він отримує його недостовірну вартість, визначену в електронній довідці. Відтак, коли він звернеться до нотаріуса, який, водночас, є податковим агентом, щоб оформити продаж цього об’єкта, всі неправдиві дані будуть виявлені.

Як результат, нотаріус просто відмовить в посвідченні цього правочину, якщо дані в довідці не будуть співпадати з даними, що наявні в правовстановлюючих документах.

Крім довідок, які можуть замовляти громадяни, в базі продовжують реєструвати свої звіти і професійні оцінювачі. Фонд здійснює регулярний моніторинг інформації зі звітів, що вносяться до Єдиної бази.

Фонд робить запити відповідних звітів на рецензування у разі виявлення в них сумнівних даних. У разі виявлення зловживань з боку оцінювачів, їм буде припинено доступ до Єдиної бази, а в разі негативних рецензій питання щодо професійної кваліфікації оцінювачів виносяться на розгляд Екзаменаційної комісії.

Кілька слів щодо оподаткування. На цьому варто наголосити, що відповідно до вимог Податкового кодексу податок сплачується з суми договору, а оціночна чи ринкова вартість є межею, нижче якої не може бути розрахована сума податку.

Упередження 4: При оцінці приватного будинку потрібно вводити кадастровий номер земельної ділянки. Якщо ділянка не приватизована і не має кадастрового номеру, замість нього можна вводити будь-які числа і база дозволить користувачу працювати з нею далі.

Кадастровий номер присвоюється земельним ділянкам як приватизованим, так і не приватизованим. Відповідно до ст.377 Цивільного кодексу України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Таким чином щоб здійснювати всі процедури, пов'язані з операціями з приватним будинком, потрібно обов’язково отримати кадастровий номер ділянки. 

Якщо при заповненні інформації про нерухоме майно в Сервіс користувач  внесе інший кадастровий номер земельної ділянки, автоматизована система дійсно визначить вартість цієї ділянки, але чи засвідчить цей договір нотаріус, який зобов’язаний перевірити всі правовстановлюючі документи? Чи візьме він на себе таку відповідальність? Чи піде на це сам покупець земельної ділянки, якщо знає, що недостовірні дані є приводом для скасування правочину?

Упередження 5: Якщо завищення вартості нерухомості становить більше 25%, оцінювач повинен звернутися в ФДМУ за рецензуванням, що в деяких випадках може призвести до втрати угоди, так як вимагає часу.

Необхідність додаткової перевірки ринкових вартостей, які відхиляються від оціночної на понад 25 відсотків, передбачено Податковим кодексом України. Це запобігає зловживанням та заниженням вартості для мінімізації оподаткування.

Рішення про рецензування звіту про оцінку нерухомості (крім земельних ділянок) відповідно до положень Податкового кодексу України приймається протягом 5 робочих днів. Безпосередньо саме рецензування займе не більше 3 робочих днів.  В сумі це не більше 8 робочих днів.

Оцінку ж земельних ділянок здійснюють не працівники Фонду державного майна, а члени експертної ради саморегулівної організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та оцінювачі, визначені Законом України “Про оцінку земель”. Відтак, це може зайняти дещо більше часу.

Варто відзначити, що оціночну вартість платник податку може отримати ще на стадії прийняття рішення про продаж об'єкта нерухомості. І поки він буде шукати покупця, в нього буде час визначитись, яка саме: визначена модулем-оціночна, чи визначена суб'єктом оціночної діяльності – ринкова, влаштовує його як платника податку. Ринкову вартість об’єкту можна замовити заздалегідь, оскільки Податковим кодексом передбачено, що звіт про оцінку чинний протягом 6 місяців. За цей же час можна забезпечити і його рецензування.

Разом із тим, завдяки впровадженню нового Сервісу, з’явилася можливість направлення звітів про оцінку на рецензування в електронному форматі до Фонду держмайна, як оцінювачем так і замовником. Це значно пришвидшує процес рецензування та робить його зручним.

Упередження 6: Більшість оцінювачів не погоджуються надсилати звіти про оцінку нерухомості на рецензування, оскільки остерігаються санкцій з боку Фонду у випадку негативних рецензій.

Насправді добросовісним оцінювачам боятися немає причин. Фонд держмайна при рецензуванні звітів про оцінку визначає виключно дотримання оцінювачами методології здійснення оцінки.

Боятися слід тим, хто не дотримується вимог законодавства та штучно занижує вартість об’єктів або складає звіти неякісно.

Якщо ж оцінювач діє відповідно до вимог Національних стандартів та дотримується всіх вимог, то такий звіт матиме позитивну рецензію і обов’язково буде зареєстрований в Єдиній базі.

Подивимось на статистику рецензування звітів про оцінку. Від моменту запуску Сервісу з визначення оціночної вартості нерухомого майна станом на 7 вересня в Єдиній базі звітів про оцінку було зареєстровано 118 220 звітів. 64 570 із них були використані нотаріусами при правочині з нерухомістю. Протягом цього часу до Фонду було подано 428 заяв на рецензування звітів про оцінку і лише у 40 випадках рецензія була негативна.

Що у підсумку?

Насамкінець, необхідно також прояснити питання самої потреби робити або не робити оцінку нерухомості. Варто розуміти, що довідка про оцінку об’єкта нерухомого майна потрібна лише у тому разі, якщо виникає потреба розрахувати дохід платника податку фізичної особи від продажу або обміну нерухомості, та доходу, отриманого в результаті прийняття її у спадщину чи дарунок. В інших випадках оцінка просто не знадобиться.

Завантаження...
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Завантаження...
РЕКЛАМА

UKR.NET- новости со всей Украины

РЕКЛАМА